Teilungsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft

Teilungsversteigerung: Was ist das?

Hin und wieder kommt es vor, dass sich Miterben eines Grundstücks nicht darauf einigen können, was mit der Immobilie geschehen soll. Auch bei einem Ehepaar, das sich scheiden lässt, steht die Frage im Raum, wie mit dem gemeinsamen Eigenheim verfahren werden soll. In solchen Streitfällen bietet sich eine Teilungsversteigerung an.

Diese Auseinandersetzungsversteigerung ist eine besondere Form der Zwangsversteigerung. Ziel dieses öffentlichen Verfahrens ist es, die Miteigentümerschaft an dem zu versteigernden Objekt aufzulösen und das Vermögen durch die Versteigerung in Geld umzuwandeln.

Dabei ist eine Teilungsversteigerung nur möglich, wenn eine Teilung des Objekts in Natur ausgeschlossen ist. Das trifft insbesondere auf Grundstücke und Wohnungseigentum zu.

Wann ist eine Teilungsversteigerung sinnvoll?

Die Auseinandersetzungsversteigerung bietet sich also vor allem in den folgenden beiden Situationen an:

Teilungsversteigerung: Ablauf und Dauer des Verfahrens

Die Teilungsversteigerung läuft in folgenden Schritten ab:

1. Im Falle einer Scheidung können beide Ehegatten die Versteigerung beantragen, bei einem Erbstreit alle Miterben. In dem formlosen schriftlichen Antrag muss der Antragsteller das Grundstück genau bezeichnen und beschreiben und das Gemeinschaftsverhältnis der Miteigentümer näher darstellen. Dem Antrag ist außerdem der Grundbuchauszug als Nachweis zur Miteigentümerschaft im Scheidungsfall oder der Erbschein im Erbfall beizufügen.
2. Das Versteigerungsgericht prüft den Antrag und ordnet die Teilungsversteigerung per Beschluss an. Der Beschluss wird sowohl dem Antragsteller als auch den anderen Miteigentümern als Antragsgegner zugestellt.
3. Nun muss der Verkehrswert des Versteigerungsobjekts ermittelt werden. Das kann entweder der Antragsteller mithilfe eines Wertgutachtens übernehmen. Dann müssen allerdings die anderen Miteigentümer zustimmen. Oder aber das Gericht stellt einen Gutachter für die Festlegung des Verkehrswerts. In beiden Fällen trägt der Antragsteller die Kosten für das Gutachten.
4. Anschließend legt das Versteigerungsgericht für die Teilungsversteigerung ein Mindestgebot auf der Grundlage des Verkehrswerts fest. Dieses muss bei der Versteigerung erreicht werden, um die Verfahrenskosten und einen ausreichenden Erlös für die Verfahrensbeteiligten zu erzielen.
5. Das Gericht bestimmt einen Versteigerungstermin und veröffentlicht diesen gegebenenfalls entsprechend.
6. Der Versteigerungstermin ist öffentlich, sprich, es kann jeder mitbieten, der mindestens 18 Jahre alt ist. So können auch Miteigentümer ihre Immobilie auf der Teilungsversteigerung selbst ersteigern. Da es sich um eine Zwangsversteigerung handelt, dürfen sie den Kreis der Mitbietenden aber nicht selbst einschränken.
7. Zu Beginn einer Teilungsversteigerung wird ein geringstes Gebot (das bereits erwähnte Mindestgebot), der Grundbuchstand und der Verkehrswert der Immobilie bekanntgegeben. Während der sich anschließenden Bietstunde, die mindestens 30 Minuten dauert, können alle Interessenten ihre Gebote abgeben. Derjenige, der den höchsten Geldbetrag bietet, bekommt letztendlich den Zuschlag.
8. Im Anschluss an die Teilungsversteigerung erfolgt die Erlösverteilung. Dies ist allerdings nicht Sache des Gerichts. Vielmehr müssen sich die ehemaligen Miteigentümer einigen. Bei Scheidungen ist in der Regel die hälftige Aufteilung üblich, während bei einer Erbengemeinschaft jeder den Anteil erhält, der ihm als gesetzliche Erbquote zusteht.
9. Zu guter Letzt veranlasst das Gericht die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Durch die Teilungsversteigerung selbst wird die Gemeinschaft noch nicht aufgelöst, weil die Eigentümergemeinschaft am Versteigerungserlös noch fortbesteht. Erst mit dessen Verteilung wird auch die Gemeinschaft aufgelöst. Danach weist das Gericht das Grundbuchamt an, den neuen Immobilieneigentümer im Grundbuch einzutragen.

Kostenloses Muster für einen Antrag auf Auseinandersetzungsversteigerung

Das folgende Muster bietet eine erste Orientierung, wie ein Antrag auf Anordnung einer Teilungsversteigerung aussehen kann. Diese Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung und erhebt trotz gründlicher Prüfung keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit.

Teilungsversteigerung: Kosten des Verfahrens

Bei einer Auseinandersetzungsverteilung entstehen folgende Kosten:

• Antrags- und Verfahrenskosten
• Kosten für das Gutachten zum Verkehrswert
• gegebenenfalls Anwaltskosten
• Kosten der Bekanntmachung der Versteigerung durch die Schaltung von Anzeigen und Inseraten
• gegebenenfalls Zuschlagsgebühr

Wenn die Teilungsversteigerung erfolgreich genug war, werden die Kosten noch vor der Verteilung vom Versteigerungserlös abgezogen, sodass alle Beteiligten quasi denselben Anteil tragen. War die Versteigerung hingegen nicht erfolgreich, weil beispielsweise das Mindestgebot nicht erreicht wurde, muss der Antragsteller für alle Kosten aufkommen.

Wie hoch diese Kosten letztendlich ausfallen, lässt sich kaum abschätzen, weil dies vom Verkehrswert des Versteigerungsobjekts abhängt. Bei einer Immobilie mit einem Wert von ca. 250.000 Euro entstehen Kosten von etwa 6.000 Euro, wobei das Gutachten am meisten kostet.

Wie kann ich eine Teilungsversteigerung verhindern?

Möchte ein Miteigentümer die Teilungsversteigerung abwenden oder stoppen, so hat er nur begrenzte Möglichkeiten:

• Einstweilige Einstellung: Miteigentümer können die Versteigung verzögern, indem sie innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses eine einstweilige Einstellung nach § 180 Abs. 2 ZVG beantragen. Dies ist für höchstens sechs Monate möglich und kann lediglich einmal wiederholt werden. Außerdem bedarf es aber guter Gründe, denn die Einstellung muss nach der besagten Vorschrift „bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen“ erscheinen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn eine Wertsteigerung des Versteigerungsobjekts oder erfolgversprechende Verhandlungen der Parteien bevorstehen. Geht es hingegen bei einer Scheidung um das Wohl des gemeinsamen Kindes, lässt sich die Teilungsversteigerung sogar länger verzögern, weil § 180 Abs. 3 ZGB in diesem Fall eine mehrfache Verfahrenseinstellung zulässt – höchstens jedoch für fünf Jahre. Vielleicht besteht in der Zeit die Chance, dass sich die Miteigentümer doch noch einigen.
• Teilungsversteigerung durch Vorkaufsrecht einschränken: Wenn ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten verkauft, dürfen die anderen Miterben ihr Vorkaufsrecht nach § 2034 Abs. 1 BGB ausüben. Dadurch lässt sich zwar die Versteigerung an sich nicht verhindern, aber die Miterben vermeiden dadurch, dass die Immobilie in fremde Hände gerät. Im Falle einer Scheidung besteht diese Möglichkeit nur dann, wenn ein Vorkaufsrecht im Ehevertrag vereinbart ist. Während der Versteigerung selbst können die Miteigentümer lediglich versuchen, die Immobilie zu ersteigern. Ein Vorkaufsrecht steht ihnen dabei nicht zu.
• Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO: Mit diesem Klageverfahren beantragen Miteigentümer, „die Teilungsversteigerung in das Grundstück … für unzulässig zu erklären“. Diese Strategie funktioniert aber nur, wenn die Versteigerung tatsächlich unberechtigt ist. Dies zu belegen und zu begründen, ist allerdings sehr schwierig.

Teilungsversteigerung mitgestalten durch Beitritt

Lässt sich die Versteigerung nicht abwenden, sollten die anderen Miteigentümer sich überlegen, der Teilungsversteigerung beizutreten. Hierfür stellen sie beim zuständigen Amtsgericht einen entsprechenden Antrag. Dafür haben sie bis spätestens vier Wochen vor dem Versteigerungstermin Zeit.

Mit diesem Vorgehen können die anderen Miteigentümer die Auseinandersetzungsversteigerung zwar nicht verhindern, aber ihre rechtliche Stellung verbessert sich: Sie waren passive Antragsgegner und werden durch ihren Antrag zu aktiven Verfahrensbeteiligten, die dieselben Gestaltungsrechte ausüben dürfen, wie der Antragsteller.

Der Antragsteller kann beispielsweise das Ergebnis der Teilungsversteigerung beeinflussen, indem er mithilfe einer Einstellungsbewilligung den Zuschlag unwirksam werden lässt. Tritt jedoch ein anderer Miteigentümer der Teilungsversteigerung bei, kann der Antragsteller diese und andere Entscheidungen nicht mehr allein treffen, sondern nur noch gemeinsam mit den beigetretenen Miteigentümern. Die Verfügungsgewalt des Antragstellers wird damit stark eingeschränkt.

Nachteile der Auseinandersetzungsversteigerung – Vorteile einer Einigung

Eine Zwangsversteigerung sollte immer nur die letzte Option und darüber hinaus sehr gut durchdacht sein. Denn die Teilungsversteigerung birgt Risiken für alle Beteiligten. Außerdem können sie in vielerlei Hinsicht nicht mehr frei über die Immobilie entscheiden. Dies sind die Nachteile einer solchen Versteigerung:

• Das Gericht bestimmt sowohl das geringste Gebot als auch den Versteigerungstermin.
• Alle Interessenten dürfen mitbieten, sodass die Immobilie in fremde Hände fallen kann.
• Scheitert die Versteigerung, muss der Antragsteller alle Kosten allein bezahlen.
• Wenn die Versteigerung nur einen sehr niedrigen Erlös einbringt, bleibt nach Abzug aller Kosten und der Tilgung einer ggf. bestehenden Grundschuld kaum noch etwas übrig. Sprich: Alle Miteigentümer gehen leer aus.
• Der Erlös bei einer Versteigerung ist häufig deutlich geringer, als der Kaufpreis, der sich bei einem regulären Verkauf erzielen lässt.
• Eine Teilungsversteigerung dauert ein Jahr oder noch länger.

Aus diesen Gründen ist es meist sinnvoller, sich mit allen Miteigentümern zu einigen und gemeinsam eine Lösung zu finden, mit der alle leben können. Eine mögliche Alternative ist zum Beispiel der gemeinsame Verkauf, eine andere eine freiwillige Versteigerung. Bei dieser können die Miteigentümer selbst bestimmen, wann die Auktion stattfinden soll und wer mitbieten darf.

Tipps und Tricks für Mitbieter und Kaufinteressenten

Wer bei einer Zwangsversteigerung bzw. Teilungsversteigerung mitbieten möchte, sollte möglichst gut vorbereitet sein und folgende Dinge wissen bzw. beherzigen:

• Jeder, der mindestens 18 Jahre alt und geschäftsfähig ist, darf bei der Auktion mitbieten.
• Mitbieter müssen vor Abgabe ihres ersten Gebots einen gültigen Personalausweis oder Reisepass vorlegen.
• Unter Umständen ist beim Versteigerungstermin eine Sicherheitsleistung zu hinterlegen.
• Normalerweise erhalten Bietinteressenten keine Einsicht ins Grundbuch. Sie können allerdings beim Versteigerungsgericht die Akte einsehen. Darüber hinaus werden die für die Versteigerung relevanten Informationen im Versteigerungstermin bekanntgegeben.
• Das Gericht bietet keine Besichtigungstermine für das Versteigerungsobjekt an. Und auch sonst ist eine Besichtigung eher schwierig, zumal Eigentümer und Mieter keinen Zugang gewähren müssen.
• Es gibt keine Gewährleistungsansprüche in Bezug auf das ersteigerte Objekt. Derartige Ansprüche lassen sich auch nicht aus dem Wertgutachten herleiten. Deshalb birgt der Immobilienerwerb bei einer Teilungsversteigerung in gewisses Risiko, insbesondere wenn der Gutachter die Immobilie nur von außen besichtigen und den Zustand des Objekts deshalb nicht richtig einschätzen konnte.
• Wer in der Bietstunde ein Gebot abgibt, ist daran rechtlich gebunden und kann davon nicht mehr zurücktreten. Überlegen Sie sich daher gut, ob und wieviel Sie bieten wollen – auch vor dem Hintergrund, dass Sie im Nachhinein keinerlei Gewährleistungsansprüche geltend machen können.
• Beim Versteigerungstermin ist die Sicherheitsleistung zu erbringen und der restliche Betrag nach etwa sechs bis acht Wochen, nach Zahlungsaufforderung des Gerichts zu begleichen.
• Das Gericht erhebt eine sogenannte Zuschlagsgebühr. Darüber hinaus entstehen Kosten für den Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer.
• Der neue Eigentümer tritt in bestehende Mietverträge ein. Er hat keinerlei Sonderkündigungsrecht und kann höchstens eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Nehmen Sie nur an einer Teilungsversteigerung oder anderen Auktionen teil, wenn die Immobilienfinanzierung für Ihren Grundstückserwerb gesichert ist. Es empfiehlt sich außerdem, einige Versteigerungen zu besuchen und zuzuschauen, bevor Sie selbst mitbieten. So machen Sie sich mit den Abläufen besser vertraut.

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