Grundschuld ohne Brief: In Deutschland ist die Buchgrundschuld die Regel

Von schuldnerberatung.de, letzte Aktualisierung am: 19. Juni 2022

Das Wichtigste zur Grundschuld ohne Brief

Was ist eine Grundschuld ohne Brief?

Eine Grundschuld ohne Brief wird auch Buchgrundschuld genannt. Sie wird zur Absicherung eines Darlehens genutzt. Sie erlaubt es dem Gläubiger, also in der Regel der Bank, eine Immobilie oder ein Grundstück zwangszuversteigern, wenn der Darlehensnehmer nicht ordnungsgemäß zahlt.

Warum kann eine Grundschuld mit Brief praktischer sein?

Eine Grundschuld mit Brief ist bei der Bestellung zwar teurer als eine Buchgrundschuld, dafür ist es aber leichter und günstiger, etwa eine Abtretung vorzunehmen.

Wie ist die Grundschuld ohne Brief zu löschen?

Sie können die Grundschuld löschen lassen, wenn Sie Ihren Kredit vollständig abbezahlt haben. Die Bank stellt Ihnen eine Löschungsbewilligung aus und mit dieser kann Ihr Notar dann die Löschung beim Grundbuchamt durchführen lassen.

Was passiert mit der Grundschuld beim Kauf?

Eine mit einer Grundschuld belastete Immobilie kann durchaus verkauft werden. Die Grundschuld ohne Brief kann – je nach Ausgangslage – entweder an den Käufer oder an seinen Kreditgeber abgetreten werden.

Grundschuld: Bei der Immobilienfinanzierung meist zwingend nötig

Grundschuld ohne Brief: Welche Bedeutung hat die Buchgrundschuld?
Grundschuld ohne Brief: Welche Bedeutung hat die Buchgrundschuld?

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen möchte, muss dafür meist ein Darlehen aufnehmen. Nur die wenigsten können schließlich mehrere Hunderttausend Euro aus der Portokasse bezahlen. Vergibt die Bank einen so hohen Kredit, verlangt sie gewisse Sicherheiten.

In der Regel wird dann eine Grundschuld eingetragen. Diese erlaubt es dem Gläubiger, also der Bank, eine Zwangsversteigerung durchzuführen, falls das Darlehen nicht ordnungsgemäß abbezahlt wird. Eine Art der Grundschuld ist die sogenannte Buchgrundschuld – auch als Grundschuld ohne Brief bekannt.

In der Regel ist eine Buchgrundschuld nicht unmittelbar vollstreckbar. Vielmehr muss der Gläubiger zunächst einen Vollstreckungstitel erwirken. Anders verhält es sich jedoch, wenn zuvor eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung vereinbart wurde. Diese sorgt für eine sofort vollstreckbare Buchgrundschuld.

Was ist der Unterschied zwischen einer Briefgrundschuld und einer Buchgrundschuld?

Es kann zwischen zwei Formen der Grundschuld unterschieden werden: der Grundschuld mit und ohne Brief. Erstere ist auch als Briefgrundschuld bekannt, während zweite auch Buchgrundschuld genannt wird.

Verkauf mit Buchgrundschuld: Im Kaufvertrag müssen dabei bestimmte Dinge beachtet werden.
Verkauf mit Buchgrundschuld: Im Kaufvertrag müssen dabei bestimmte Dinge beachtet werden.

Eine Brief- und eine Buchgrundschuld erfüllen den gleichen Zweck. Sie unterscheiden sich lediglich in ihrer Ausgestaltung.

Bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich zur Eintragung ins Grundbuch ein sogenannter Grundschuldbrief erstellt. Dieser verbleibt so lange bei der Bank, bis Sie Ihr Darlehen abbezahlt haben.

Bei einer Buchgrundschuld erfolgt laut Definition lediglich ein Eintrag ins Grundbuch. Finden Sie in Ihrem Grundbuch in Abteilung III den Zusatz „ohne Brief“, so wissen Sie, dass es sich um eine Buchgrundschuld handelt.

Änderungen: Bei der Buchgrundschuld muss das Grundbuchamt eingeschaltet werden

Im Gegensatz zur Briefgrundschuld müssen bei der Grundschuld ohne Brief sämtliche Änderungen ins Grundbuch eingetragen werden – etwa, wenn diese abgetreten werden soll. Für Eintragungen dieser Art fallen Kosten an.

Bei der Grundschuld mit Brief hingegen sind Änderungen leichter und günstiger möglich. Soll die Grundschuld beispielsweise abgetreten werden, muss lediglich ein Abtretungsvertrag aufgesetzt und dann der Grundschuldbrief übergeben werden.

Die Umwandlung einer Buchgrundschuld in eine Briefgrundschuld ist grundsätzlich möglich. Dazu muss die Ausschließung der Brieferteilung aufgehoben werden.

Wie läuft die Bestellung einer Buchgrundschuld ab?

Egal, ob Brief- oder Buchgrundschuld: Ohne Notar geht es nicht. An diesen müssen Sie sich zwingend wenden, wenn eine Grundschuldbestellung erfolgen soll. Die folgenden Schritte müssen dabei erfolgen:

  1. Nachdem Sie sich mit Ihrer Bank hinsichtlich der Finanzierung geeinigt haben, stellt diese Ihnen das Grundschuldbestellungsformular aus.
  2. Dieses Formular müssen Sie beim Notar einreichen. Dieser erstellt dann die Grundschuldbestellungsurkunde.
  3. Nachdem der Notar sämtliche Unterlagen beurkundet hat, reicht er diese beim zuständigen Grundbuchamt ein.
  4. Das Grundbuchamt nimmt den entsprechenden Eintrag im Grundbuch vor. Bei einer Grundschuld ohne Brief wird keine zusätzliche Urkunde ausgestellt.

Buchgrundschuld: Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Die für die Bestellung einer Buchgrundschuld anfallenden Kosten trägt der Käufer.
Die für die Bestellung einer Buchgrundschuld anfallenden Kosten trägt der Käufer.

Für die Bestellung einer Buchgrundschuld fallen gewissen Kosten an. Diese zählen zu den Kaufnebenkosten und diese sollten von Ihnen als Käufer einer Immobilie bzw. eines Grundstücks bei der finanziellen Planung nicht vergessen werden.

Die gute Nachricht vorweg: Die Bestellung einer Grundschuld ohne Brief ist günstiger als die einer Briefgrundschuld. Das liegt daran, dass kein zusätzlicher Brief ausgestellt werden muss. In der Regel müssen Sie für die Buchgrundschuld mit Kosten in Höhe von etwa 1,5 bis 2 Prozent der Grundschuld rechnen.

Die Kosten für die Bestellung der Grundschuld ohne Brief setzen sich aus zwei Posten zusammen: den Notarkosten sowie den Kosten für den Eintrag im Grundbuch, der vom Grundbuchamt durchgeführt wird. Der Betrag muss grundsätzlich vom Käufer der Immobilie bzw. des Grundstücks gezahlt werden.

Welche Bedeutung hat der Grundschuldzins?

Grundschuld ohne Brief: Die Zinsen spielen nur bei einer Zwangsversteigerung eine Rolle.
Grundschuld ohne Brief: Die Zinsen spielen nur bei einer Zwangsversteigerung eine Rolle.

Wenn Sie aufmerksam den Eintrag im Grundbuch zur Grundschuld ohne Brief lesen, dann werden Sie feststellen, dass dieser auch einen Zinssatz enthält. Dieser ist in der Regel um ein Vielfaches höher als der Zins, der im Darlehensvertrag festgelegt ist. Welche Bedeutung hat dies?

Zunächst zur Klärung: Die für die Buchgrundschuld angegebenen Jahreszinsen müssen Sie nicht für Ihr Darlehen zahlen. Wie wir bereits erwähnt haben, gibt die Grundschuld Ihrer Bank das Recht, eine Zwangsversteigerung durchführen zu lassen, wenn Sie Ihr Darlehen nicht vertragsgemäß abzahlen.

Der für die Grundschuld ohne Brief angegebenen Zinsen, die häufig bei etwa 15 bis 20 Prozent liegen, spielen nur dann eine Rolle, wenn es zu einer solchen Zwangsversteigerung kommen sollte. Durch sie erhält die Bank dann nämlich nicht nur die Grundschuld selbst, sondern einen zusätzlichen Betrag, mit dem sie unter anderem die Kosten für die Zwangsversteigerung tragen kann.

Die für die Grundschuld ohne Brief im Grundbuch festgelegten Zinsen dienen der Bank also als zusätzliche Absicherung bei einem Zahlungsausfall. Zahlen Sie Ihr Darlehen ordnungsgemäß ab, spielen sie keine Rolle.

Löschung oder Abtretung der Grundschuld: Was ist zu beachten?

Sie benötigen einen Notar, um eine Grundschuld ohne Brief löschen zu lassen.
Sie benötigen einen Notar, um eine Grundschuld ohne Brief löschen zu lassen.

Eine Grundschuld ohne Brief erlischt – im Gegensatz zur Hypotheknicht automatisch, wenn Sie den betreffenden Kredit abbezahlt haben. Vielmehr bleibt sie bestehen und kann beispielsweise zu einem späteren Zeitpunkt zur Absicherung eines neuen Kredites verwendet werden.

Um dies zu tun, müssen Sie die Buchgrundschuld an den neuen Gläubiger abtreten. Im Gegensatz zur Briefgrundschuld ist dabei eine Änderung im Grundbuch nötig. Beachten Sie, dass Sie auch hierfür einen Notar einschalten müssen. Sowohl für seine Arbeit als auch für die Änderung durch das Grundbuchamt fallen Kosten an.

Möchten Sie die Grundschuld nicht mehr zur Absicherung eines Kredites verwenden oder planen Sie den Verkauf der Immobilie? In diesen Fällen kann es ratsam sein, hinsichtlich der Grundschuld ohne Brief eine Löschung vorzunehmen.

Dies ist jedoch erst dann möglich, wenn Sie den Kredit bereits abbezahlt haben. Die Bank stellt Ihnen dann eine Löschungsbewilligung aus. Diese reichen Sie beim Notar ein, welcher dann wiederum die Löschung beim Grundbuchamt in die Wege leitet.

Es ist auch möglich, eine mit einer Grundschuld belastete Immobilie zu verkaufen. Ist das Darlehen noch nicht abbezahlt, kann die Buchgrundschuld beim Verkauf übernommen werden, wenn die Bank dem zustimmt. Mit ihr wird dann das Darlehen des Käufers abgesichert. Auch bei einem bereits abbezahlten Darlehen kann die Grundschuld ohne Brief beim Kauf bestehen bleiben, wenn der Käufer bereit ist, diese zu übernehmen. Er kann diese dann später zur Kreditabsicherung verwenden.

Fazit: Grundschuld mit oder Brief? Das sollten Sie beachten!

Abschließend fassen wir noch einmal die Unterschiede sowie Vor- und Nachteile der Brief- und Buchgrundschuld übersichtlich zusammen:

Grundschuld ohne Brief:

  • wird im Grundbuch mit dem Zusatz „ohne Brief“ versehen
  • Grundschuldbestellung ist günstiger als bei der Briefgrundschuld
  • Änderungen müssen im Grundbuch vorgenommen werden – das kostet Zeit und Geld

Grundschuld mit Brief:

  • zusätzliche Ausstellung eines Grundschuldbriefes
  • Grundschuldbestellung ist teurer als bei der Buchgrundschuld
  • eine Abtretung ist leichter und günstiger als bei der Grundschuld ohne Brief
  • geht der Grundschuldbrief verloren, ist ein teures Aufgebotsverfahren nötig

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