Grundschuld – ein von der Forderung unabhängiges Kreditsicherungsmittel

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Das Wichtigste zur Grundschuld

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, die dem Gläubiger ein Verwertungsrecht zur Befriedigung seiner Forderung einräumt, und zwar im Wege der Zwangsvollstreckung.

Wie funktioniert das in der Praxis?

Wenn z. B. jemand ein Grundstück kaufen und dafür einen Kredit aufnehmen will, lässt sich die Bank zur Sicherung dieses Kredits eine Grundschuld auf diese Immobilie eintragen. Wenn der Kreditnehmer dann seine Schulden nicht bezahlt, kann sie das Grundstück zwangsversteigern lassen oder die Zwangsverwaltung veranlassen, um die offene Forderungen aus dem Erlös zu begleichen.

Wie läuft die Grundschuldbestellung ab?

Dieses Verfahren dauert normalerweise einige Woche und beginnt gewöhnlich damit, dass die Bank ein Grundschuldbestellungsformular an den Notar schickt. Das weitere Vorgehen können Sie hier nachlesen.

Kann ich eine Grundschuld auch wieder löschen lassen?

Ja, allerdings ist das erst möglich, wenn der Eigentümer die mit der Grundschuld gesicherte Forderung (Kredit) bezahlt hat. Denn dann hat er Anspruch auf eine Löschung oder Rückgewähr dieses Grundpfandrechts.

Begriff und Zweck von Grundschulden leicht erklärt

Die Grundschuld ist ein beliebtes Kreditsicherungsmittel bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs.
Die Grundschuld ist ein beliebtes Kreditsicherungsmittel bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs.

Die meisten Käufer einer Immobilie können den Kaufpreis nicht vollständig aus eigener Kraft aufbringen. Sie benötigen einen Kredit für ihren Grundstücks- oder Hauskauf. Zur Sicherung dieser Schulden lässt sich der Kreditgeber – die Bank – eine Grundschuld eintragen.

Damit sichert sich die Bank das Recht, die Immobilie z. B. im Wege der Zwangsversteigerung zu veräußern, sollte der Kreditnehmer zahlungsunfähig werden. Mit dem Erlös wird dann das Darlehen getilgt.

§ 1191 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) definiert den Inhalt von Grundschulden genauer:

„(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).
(2) Die Belastung kann auch in der Weise erfolgen, dass Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.“

Genau wie die Hypothek so gehört auch die Grundschuld zu den Grundpfandrechten. Sie gibt dem Begünstigten bzw. Gläubiger ein dingliches Verwertungsrecht, wobei die Befriedigung laut §§ 1192, 1147 BGB im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt.

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Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Der wesentliche Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek liegt darin, dass Letztere ein akzessorisches Sicherungsmittel und damit in ihrem Bestand von einer Forderung abhängig ist. Eine Hypothek kann also nur dann bestellt werden, wenn eine Forderung besteht, z. B. ein Anspruch auf Rückzahlung eines Kredits. Das heißt:

Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht von der Existenz einer Forderung abhängig.
Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht von der Existenz einer Forderung abhängig.
  • Existiert keine zu sichernde Forderung (Darlehen), kann auch keine Hypothek eingetragen werden.
  • Wird das Darlehen ratenweise getilgt, sinkt damit der Wert der Hypothek.
  • Erlischt die Forderung, so erlischt die Hypothek ebenfalls, etwa wenn der Kreditnehmer seinen Kredit vollständig bezahlt hat.
  • Die Forderung kann normalerweise nicht ohne die Hypothek auf einen neuen Gläubiger übertragen werden und die Hypothek nicht ohne Forderung.

Grundschulden hingegen sind nicht an eine Forderung gebunden. Sie sind bei ihrer Entstehung sowie bei ihrem Erlöschen, in ihrem Fortbestand und ihrer Übertragung auf einen neuen Gläubiger von der zu sichernden Forderung (Darlehen) unabhängig. Demnach erlischt eine Grundschuld nicht automatisch, wenn der Kreditnehmer seine Kreditschulden getilgt hat.

Sie bleibt weiterhin bestehen und kann so als Sicherheit für zukünftige Darlehen dienen. Das macht dieses Grundpfandrecht so flexibel, weshalb Kreditgeber die Grundschuld der Hypothek meistens vorziehen.

Eine Grundschuld ist allenfalls über einen Sicherungsvertrag an die Forderung gebunden. In diesem Vertrag vereinbaren Gläubiger und Schuldner, dass die Grundschuld nur der Sicherung dieser Forderung dienen soll. Das ist bei der Sicherungsgrundschuld der Fall, die wir im Folgenden noch vorstellen werden.

Verschiedene Formen der Grundschuld

Es werden im Wesentlichen zwei Arten von Grundschulden unterschieden: die Eigentümer- und die Fremdgrundschuld.

  1. Eigentümergrundschuld: Bei dieser Form ist der Eigentümer der Immobilie zugleich der Inhaber der Grundschuld. Er lässt das Grundpfandrecht für sich selbst eintragen und belastet damit sein eigenes Grundstück. Dann sichert er sich den ersten Rang für den Fall, dass mehrere Grundpfandrechte eingetragen werden (sollen). Er kann dann seine Grundschuld an jemand anders abtreten, wenn er z. B. einen Kredit benötigt.
  2. Fremdgrundschuld: Diese Art ist das genaue Gegenteil der Eigentümergrundschuld. Inhaber der Fremdgrundschuld ist ein Dritter (z. B. die Bank) und nicht der Grundstückseigentümer. Sie dient häufig der Kreditsicherung und wird deswegen als Sicherungsgrundschuld bestellt. In diesem Fall schließt der Eigentümer der Immobilie (Kreditnehmer) mit seinem Gläubiger (Bank) einen Sicherungsvertrag, in welchem Grundschuld und Forderung miteinander verknüpft werden. Auch der Sicherungszweck wird in diesem Vertrag verankert.
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Von der Einigung bis zur Eintragung: Wie Grundschulden entstehen

Bei Eigentümergrundschulden ist der Grundstückseigentümer zugleich Inhaber des Grundpfandrechts.
Bei Eigentümergrundschulden ist der Grundstückseigentümer zugleich Inhaber des Grundpfandrechts.

Je nachdem, wie Grundschulden entstehen, sind noch zwei weitere Formen zu unterscheiden: Briefgrundschuld und Buchgrundschuld.

Für die Entstehung einer Briefgrundschuld bedarf es folgender Schritte:

  • Eigentümer und Gläubiger einigen sich über die Grundschuldbestellung. Hierfür bedarf es einer notariellen Grundschuldbestellungsurkunde. Näheres zur Bestellung können Sie im folgenden Abschnitt nachlesen.
  • Das Grundbuchamt erstellt einen Grundschuldbrief. Das ist eine Art Wertpapier, welches die Grundschuld im Rechtsverkehr verkörpert. Der Brief muss dem Gläubiger übergeben werden.
  • Anschließend erfolgt der Grundschuldeintrag im Grundbuch in Abteilung III.

Dieses Vorgehen ist Standard, aber nicht zwingend. Eine Grundschuld kann auch ohne Brief entstehen – als Buchgrundschuld. In diesem Fall wird der Ausschluss des Briefes im Grundbuch eingetragen.

Achtung! Eine Buchgrundschuld kann nur auf einen neuen Gläubiger übertragen werden, indem dieser im Grundbuch eingetragen wird. Bei einer Briefgrundschuld hingegen reichen hingegen ein Abtretungsvertrag und die Übergabe des Briefs aus. Bei dieser Form ist also nicht immer aus dem Grundbuch ersichtlich, wer wirklich Inhaber der Grundschuld ist.

Ablauf der Grundschuldbestellung

Meistens zahlen Banken erst dann das Darlehen aus, wenn die Grundschuld zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen ist. Das Verfahren läuft gewöhnlich in folgenden Schritten ab:

  • Zuerst unterzeichnen Kreditnehmer (Grundstückseigentümer) und Kreditgeber (Bank) den Kreditvertrag.
  • Danach legt die Bank dem Notar ein Grundschuldbestellungsformular vor, welches alle Eigentümer unterzeichnen müssen. Der Notar hält in der Bestellungsurkunde die Höhe der Grundschuld sowie die Grundschuldzinsen fest. Anschließend beglaubigt er das Dokument und reicht es beim Grundbuchamt ein.
  • Erst jetzt erfolgt die Grundschuldeintragung im Grundbuch.
  • Anschließend erhält die Bank als Gläubiger einen aktuellen Grundbuchauszug sowie eine Ausfertigung der Grundbuchbestellungsurkunde.
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Grundschuldbriefe sind Urkunden, die belegen, dass ein Grundstück mit einer Grundschuld belastet sind.
Grundschuldbriefe sind Urkunden, die belegen, dass ein Grundstück mit einer Grundschuld belastet sind.

Diese Urkunde bezeichnet das besicherte Grundstück ganz genau mit allen erforderlichen Angaben zur Immobilie und dem Eigentümer und der Flurstücknummer. Darüber hinaus enthält das Dokument häufig auch eine Erklärung des Eigentümers dahingehend, dass er sich im Falle eines Zahlungsausfalls der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft.

Bei der Grundschuldbestellung entstehen Kosten, einerseits für die notarielle Beglaubigung und andererseits in Form von Eintragungsgebühren des Grundbuchamts. Die Höhe der Gebühren ergibt sich aus dem Gesetz und richtet sich außerdem nach der Höhe der Grundschuld und dem Kaufpreis.

Grundschuldzins – was ist das?

Wie bereits erwähnt, trägt der Notar nicht nur die Höhe der Grundschuld in die Bestellungsurkunde ein, sondern auch eine jährliche Verzinsung, die sogenannten Grundschuldzinsen. Diese sind weitaus höher als die Darlehenszinsen und betragen in der Regel etwa 15 Prozent. Dabei handelt es sich nicht etwa um zusätzliche Kosten einer Grundschuldbestellung.

Vielmehr spielen diese Zinsen nur dann eine Rolle, wenn die Immobilie zwangsversteigert wird. Sie bilden eine Art Puffer für die Bank, weil sie den Betrag der Grundschuld pro Jahr um den festgeschriebenen Zinssatz erhöhen. Damit kann die Bank etwaige Kosten einer Zwangsvollstreckung ausgleichen.

Zahlt der Eigentümer/Kreditnehmer seine Darlehensschulden hingegen pünktlich zurück, haben die Grundschuldzinsen keinerlei Auswirkungen.

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Auswirkungen der Grundschuld im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Grundstückeigentümers

Grundschuld eintragen: Kosten entstehen sowohl beim Notar als auch für die Grundbucheintragung.

Solange der Grundstückseigentümer seinen Zahlungspflichten nachkommt, wird die Bank von ihrem Grundpfandrecht keinen Gebrauch machen. Erst wenn der Schuldner nicht mehr zahlen kann, droht eine Zwangsvollstreckung:

  • Sofern das Grundstück Einnahmen abwirft (z. B. aus einem Miet- oder Pachtvertrag), kann die Bank eine Zwangsverwaltung veranlassen und die offenen Kreditschulden aus diesen Erlösen tilgen.
  • Bei einer Zwangsversteigerung wird das Grundstück an den Meistbietenden verkauft. Der Verkaufserlös kommt der Bank zu Gute, aber nur bis zur Höhe der Grundschuld.

Grundschuld löschen lassen – nach Rückzahlung des Darlehens

Wir haben bereits gesehen, dass die Grundschuld von der Forderung unabhängig ist und demnach bestehen bleibt, wenn der Kreditnehmer den Kredit komplett zurückgezahlt hat. Er hat dann zwei Möglichkeiten:

  • Er verlangt die Rückgewähr der Grundschuld im Wege einer Abtretung. Dadurch wird die Fremdgrundschuld zugunsten der Bank zu einer Eigentümergrundschuld umgewandelt.
  • Der Eigentümer beansprucht von seiner Bank eine gebührenfreie Löschungsbewilligung zur Grundschuld, die er anschließend dem Notar vorlegen muss. Dieser wiederum veranlasst beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld.

Möchte der Eigentümer die Grundschuld löschen, entstehen wiederum Kosten – einerseits für den Notar und andererseits in Form der Gebühren des Grundbuchamts. Er sollte hierbei beachten, dass er – sofern es sich um eine Briefgrundschuld handelt – nicht nur die Löschungsbewilligung benötigt, sondern auch den Grundschuldbrief. Denn beides muss beim Amt vorgelegt werden.

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