Grundschuld mit und ohne Brief – die wichtigsten Infos

Von schuldnerberatung.de, letzte Aktualisierung am: 29. November 2022

Das Wichtigste zur Grundschuld

Was ist eine Grundschuld auf ein Haus?

Die Grundschuld ist ein sogenanntes dingliches Recht, das auf einem Grundstück oder einer anderen Immobilie lastet. Banken nutzen dieses Grundpfandrecht, um damit beispielsweise einen Immobilienkredit gegen den Zahlungsausfall ihres Kreditnehmers abzusichern.

Wie funktioniert die Grundschuld?

Wer seine Immobilie mit einem Kredit finanziert, lässt eine Grundschuld auf sein Grundstück eintragen und erhält dann die Kreditsumme ausgezahlt. Wird er später zahlungsunfähig, darf die Bank das Grundstück bei einer Zwangsversteigerung verwerten und die noch offenen Kreditschulden mit dem Verkaufserlös tilgen.

Wie läuft eine Grundschuldbestellung ab?

Der Kreditnehmer und künftige Grundstückseigentümer erhält von seiner Bank ein Grundschuldbestellungsformular, das er dem Notar zu Beurkundung vorlegen muss. Dieser erstellt daraus eine Grundschuldbestellungsurkunde, die er beim Grundbuchamt einreicht. Dort beantragt er dann auch die Eintragung der Grundschuld. Näheres zur Vorgehensweise erfahren Sie hier.

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Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist ein beliebtes Kreditsicherungsmittel bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs.
Die Grundschuld ist ein beliebtes Kreditsicherungsmittel bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs.

Die Grundschuld ist ein sogenanntes dingliches Recht, das eine Immobilie – z. B. ein Grundstück oder Wohnungseigentum – in rechtlicher Hinsicht belastet. Es sichert die Kreditschulden des neuen Eigentümers ab, der sein Grundstück oder Wohnungseigentum mithilfe eines Kredits von meistens mehreren 100.000 Euro finanziert. Damit sichert sich die Bank für den Fall ab, dass der Eigentümer diese Kreditschulden nicht zurückzahlen kann.

Dieses Grundpfandrecht berechtigt die Bank als Grundschuldgläubiger, im Falle der Zahlungsunfähigkeit die Zwangsversteigerung der Immobilie zu betreiben. Mit dem Verkaufserlös werden die noch offenen Schulden getilgt.

Welche Arten von Grundschulden gibt es?

Der Aufbau dieses dinglichen Rechts ist immer gleich, trotzdem gibt es feine Unterschiede. Das (Nicht-)Vorhandensein eines Grundschuldbriefs unterscheidet eine Briefgrundschuld von einer Buchgrundschuld:

  • Die Briefgrundschuld ist die Standardform einer Grundschuld. Zusätzlich zum Grundbucheintrag wird ein Grundschuldbrief ausgestellt. Änderungen der Grundschuld erfordern keinen Grundbucheintrag. Die Übergabe des Grundschuldbriefs genügt.
  • Die Buchgrundschuld ist eine Grundschuld ohne Brief. Sie wird lediglich in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen mit dem Hinweis „ohne Brief“. Es wird also kein Grundschuldbrief ausgestellt. Jede Änderung, z. B. eine Abtretung, muss ins Grundbuch eingetragen werden.

Außerdem lassen sich noch Fremd- und Eigentümergrundschulden voneinander unterscheiden. Ist der Grundschuldgläubiger gleichzeitig der Immobilieneigentümer, handelt es sich um eine Eigentümergrundschuld. Ist das nicht der Fall, sprechen Juristen von einer Fremdgrundschuld. Sie ist der Normalfall. Sie gehört nicht dem Immobilieneigentümer, sondern einem Dritten, und sichert beispielsweise den Kredit der Bank ab.

Bei Eigentümergrundschulden ist der Grundstückseigentümer zugleich Inhaber des Grundpfandrechts.
Bei Eigentümergrundschulden ist der Grundstückseigentümer zugleich Inhaber des Grundpfandrechts.

In bestimmten Fällen entsteht aber eine sogenannte Eigentümergrundschuld, die keinem Dritten, sondern dem Immobilieneigentümer gehört. Sie hat keine Sicherungsfunktion (mehr):

  • Sobald der Grundstückseigentümer seinen Kredit bei der Bank abbezahlt hat, entfällt der Sicherungszweck. Damit verliert die Bank als Kreditgeber dieses Sicherungsrecht. Die Grundschuld bleibt allerdings bestehen, sie wird mit der Darlehensrückzahlung nicht automatisch gelöscht. Stattdessen gehört sie fortan dem Grundstückseigentümer und nicht mehr der Bank.
  • Der Immobilieneigentümer kann aber auch von sich aus eine Eigentümergrundschuld veranlassen, um sich einen oberen Rang in Abteilung III des Grundbuchs zu sichern. Dieser Rang spielt im Falle einer Zwangsversteigerung eine wichtige Rolle, wenn der Versteigerungserlös nicht ausreicht, um alle Gläubiger zu befriedigen. Tritt der Grundstückseigentümer seine Eigentümergrundschuld an einen dieser Gläubiger ab, verschafft er diesem damit einen Vorteil, weil er dann vor allen anderen Gläubigern befriedigt wird.

Worin liegt der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Während heutzutage Grundschulden ein beliebtes Kreditsicherungsmittel darstellen, sicherten Banken ihrer Forderungen mithilfe von Hypotheken ab. Diese haben aber einige Nachteile gegenüber der Grundschuld und sind deshalb nicht so leicht zu handhaben: Unter anderem muss der Hypothekeneigentümer nachweisen, dies die der Hypothek zugrundeliegende Verbindlichkeit noch besteht. Erst dann darf er die Zwangsversteigerung der Immobilie veranlassen.

Die folgende Gegenüberstellung verdeutlicht die Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld:

Grundschuld:

Grundschuld und Forderung sind nur durch eine Sicherungsabrede bzw. Zweckerklärung miteinander verbunden.

Die Grundschuld bleibt nach Rückzahlung der Schulden bestehen. Erst mit der Löschung hört die Grundschuld auf zu existieren.

Hypothek:

Die Hypothek ist nach dem Gesetz abhängig vom Bestand der abgesicherten Forderung, z. B. vom Kredit. Das heißt:

Mit Rückzahlung der Schulden, also des Kredits, erlischt die Hypothek. Deshalb kann sie auch nicht wiederverwendet werden.

Wie wird die Grundschuld eingetragen?

Grundschuld eintragen: Kosten entstehen sowohl beim Notar als auch für die Grundbucheintragung.
Grundschuld eintragen: Kosten entstehen sowohl beim Notar als auch für die Grundbucheintragung.

Für eine Grundschuldbestellung bedarf es grob der folgenden Verfahrensschritte:

  1. Auflassungsvormerkung: Der Notar veranlasst nach Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags, dass diese Vormerkung ins Grundbuch eingetragen wird. Damit wird festgelegt, wer künftig Grundstückseigentümer sein soll. Diese Maßnahme sichert den Immobilienkäufer ab, weil der Verkäufer das Grundstück nun nicht mehr an andere Personen veräußern kann. Das ist deshalb so wichtig, weil es oft mehrere Monate dauert, bis der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
  2. Belastungsvollmacht des Verkäufers: Weil der Grundstückskäufer noch ein Eigentümer ist, kann er aus rechtlicher Sicht noch gar keine Grundschuld eintragen lassen. Deshalb stellt der Verkäufer als Noch-Eigentümer eine Belastungsvollmacht aus. Diese bekommt der Notar, um damit beim Grundbuchamt die Grundschuldeintragung zu beantragen.
  3. Grundschuldbestellungsformular: Die Bank erstellt ein Formular, in welchem die genauen Bedingungen für die Grundschuld festgehalten sind. Meistens beinhaltet es eine Klausel, nach der sich der Grundstückseigentümer der sofortigen Vollstreckung unterwirft. Dadurch kann die Bank im Falle seiner Zahlungsunfähigkeit schnell und unkompliziert die Zwangsvollstreckung veranlassen.
  4. Notarielle Beurkundung: Dieses Formular muss der Grundstückskäufer an den Notar weiterleiten, damit dieser es notariell beurkunden kann. Hierfür erstellt der Notar eine Grundschuldbestellungsurkunde, die der Grundstückskäufer und spätere -eigentümer unterschreiben muss.
  5. Grundschuldeintrag: Der Notar gibt die Urkunde und die Belastungsvollmacht an das Grundbuchamt weiter und lässt die Grundschuld im Grundbuch eintragen. Es dauert etwa drei bis sechs Wochen, bis das Amt eine Bestätigung an den Notar schickt.
  6. Zu guter Letzt erhält die Bank die Grundschuldbestellungsurkunde und einen aktuellen Grundbuchauszug. Mit diesen Unterlagen kann sie den Immobilienkredit auszahlen.

Damit ist die Eintragung der Grundschuld abgeschlossen, nicht aber die Abwicklung des Kaufvertrags. Der Käufer kann nun den Kaufpreis mithilfe der Darlehenssumme begleichen, während sich der Notar um die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch kümmert. Das kann noch einmal zwei bis fünf Monate in Anspruch nehmen.

Entstehen Kosten für die Grundbuchbestellung?

Für die Grundschuldbestellung fallen Kosten in etwa 0,5 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises an und zwar für die notarielle Beurkundung und den Grundbucheintrag. Diese Gebühren sind gesetzlich festgelegt und damit nicht verhandelbar. Ihre Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis und der Höhe der Grundschuld.

Was sind Grundschuldzinsen?

Der Grundschuldzins gehört nicht zu den Kosten, die für die Grundschuldbestellung anfallen. Stattdessen erhöhen diese Zinsen den Betrag der Grundschuld um etwa 15 Prozent pro Jahr. Mit dieser zusätzlichen Sicherheit kann die Bank eventuell gestiegene Kosten der Zwangsvollstreckung ausgleichen, sofern es denn überhaupt zur Zwangsversteigerung kommt. Zahlt der Grundstückskäufer und -eigentümer das Darlehen pünktlich in vollem Umfang zurück, spielen diese Zinsen hingegen keine Rolle.

Wie kann ich eine Grundschuld löschen lassen?

Grundschuldbriefe sind Urkunden, die belegen, dass ein Grundstück mit einer Grundschuld belastet sind.
Grundschuldbriefe sind Urkunden, die belegen, dass ein Grundstück mit einer Grundschuld belastet sind.

Während eine Hypothek automatisch erlischt, sobald der Hypothekenschuldner bzw. Grundstückseigentümer die besicherten Kreditschulden zurückgezahlt hat, ist das bei der Grundschuld nicht der Fall. Sie ist nicht an diese (oder eine andere) Forderung gebunden. Darum bleibt die Grundschuld auch bestehen, wenn die ihr zugrundeliegende Verbindlichkeit beglichen ist.

  • Allerdings kann der Grundstückseigentümer von seiner Bank verlangen, dass sie ihm die Grundschuld abtritt, also quasi „zurückgibt“.  Dadurch wird aus der Fremdgrundschuld eine Eigentümergrundschuld.
  • Wenn der Sicherungszweck der Grundschuld entfallen ist, weil der Grundstückseigentümer seine Schulden bezahlt hat, kann diese auch gelöscht werden. Hierfür muss die Bank die Erfüllung der abgesicherten Kreditschulden bestätigen und dem Kreditnehmer/Grundstückseigentümer eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld erteilen. Damit kann der Eigentümer zum Notar gehen, der die Löschung beim Grundbuchamt in die Wege leitet.

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