Das Wichtigste zur Frage: Wie unterscheidet sich eine Grundschuld von einer Hypothek?
Der grundlegende Unterschied besteht darin, dass die Hypothek an eine bestimmte Forderung gebunden ist. Das ist bei der Grundschuld nicht der Fall.
Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass die Hypothek automatisch erlischt, wenn das Darlehen abbezahlt wurde, während die Grundschuld weiterhin bestehen bleibt.
Im Unterschied zur Hypothek wird die Grundschuld in Deutschland häufiger genutzt. Das liegt vor allem daran, dass diese flexibler ist. Mehr dazu, was für Sie besser sein kann, können Sie hier nachlesen.
Inhalt
Grundlagen: Hypothek und Grundschuld sind Grundpfandrechte
Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld sind sogenannte Grundpfandrechte. Das bedeutet, sie dienen Banken und anderen Gläubigern dazu, sich bei der Vergabe von Darlehen abzusichern.
Sollten Sie als Schuldner Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können, berechtigt das Grundpfandrecht den Gläubiger, eine Zwangsversteigerung der Immobilie vorzunehmen und sich aus dem Erlös zu befriedigen.
Zwar sind beides Grundpfandrechte und verfolgen den gleichen Zweck, allerdings haben sie nicht die gleichen Merkmale. Was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld?
Ein grundlegender Unterschied zwischen diesen beiden Formen des Grundpfandrechts liegt in ihrer Abhängigkeit von der zu sichernden Forderung. Die Hypothek ist akzessorisch, die Grundschuld nicht. Was das genau bedeutet, erklären wir Ihnen im Folgenden.
Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek: Was bedeutet akzessorisch?
Das Wort akzessorisch leitet sich aus dem Lateinischen „accessorium“ ab und bedeutet „hinzukommend“ oder „abhängig“. Die Hypothek ist untrennbar mit der Forderung verbunden, die sie sichert. Wenn die Forderung getilgt wird, erlischt auch die Hypothek automatisch und wird zu einer Eigentümergrundschuld.
Ein wichtiger Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld besteht darin, dass Letztere nicht akzessorisch ist, also nicht von einer bestimmten Forderung abhängt. Sie besteht auch dann weiter, wenn die ursprüngliche Schuld bereits vollständig beglichen wurde. Die Grundschuld muss – sofern dies gewünscht ist – explizit gelöscht werden, wenn das Darlehen abbezahlt wurde.
Das macht sie zu einem sehr flexiblen Sicherungsmittel für Banken. Haben Sie beispielsweise einen Kredit abbezahlt, bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen. Benötigen Sie später einen neuen Kredit, kann die Bank die bereits eingetragene Grundschuld einfach als Sicherheit für die neue Finanzierung nutzen. Dies erspart die Kosten für eine erneute Eintragung ins Grundbuch.
Welche Unterschiede gibt es noch zwischen Hypothek und Grundschuld?
Neben dem zentralen Unterschied der Akzessorietät gibt es weitere wichtige Punkte, die sich in den Rechten und Pflichten für Sie als Schuldner bemerkbar machen.
- Höhe des Grundpfandrechts im Laufe der Zeit: Grundsätzlich entspricht die Höhe der Hypothek immer der Höhe der tatsächlich noch offenen Kreditschuld. Hierin liegt ein bedeutender Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek. Erstere bleibt in ihrer Höhe immer gleich, während die Hypothek immer weiter sinkt, je weiter die Tilgung des Darlehens voranschreitet.
- Kosten: Die Bestellung einer Grundschuld ist im Vergleich zur Hypothek oft mit weniger Aufwand und geringeren Kosten verbunden.
- Löschung: Ein weiterer Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld besteht darin, dass Erstere automatisch mit der vollständigen Tilgung der zugrunde liegenden Forderung erlischt. Eine Grundschuld bleibt hingegen bestehen und muss aktiv aus dem Grundbuch gelöscht werden, was wiederum Kosten verursachen kann. Dieser Schritt ist aber nicht zwingend notwendig, wenn die Grundschuld als Sicherheit für zukünftige Kredite dienen soll.
Um Ihnen einen besseren Überblick zu verschaffen, haben wir den Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek in folgender Tabelle zusammengefasst.
| Merkmal | Grundschuld | Hypothek |
|---|---|---|
| Abhängigkeit (Akzessorietät) | Nicht akzessorisch (unabhängig von der Forderung) | Akzessorisch (abhängig von der Forderung) |
| Bestehen nach Tilgung | Bleibt bestehen, kann wiederverwendet werden. | Erlischt automatisch. |
| Verbreitung | Heutzutage der Standard bei der Baufinanzierung. | Wird seltener verwendet. |
Grundschuld oder Hypothek: Was ist besser?
Für Sie als Verbraucher ist die Grundschuld in der Praxis oft die bessere Wahl. Doch welche Vorteile bietet eine Grundschuld gegenüber einer Hypothek? Erstere bietet mehr Flexibilität.
Da die Grundschuld auch nach der Rückzahlung eines Kredits bestehen bleibt, können Sie diese für eine spätere Finanzierung (z.B. für eine Sanierung oder einen Autokauf) einfach wiederverwenden. Das spart Zeit und Kosten für eine erneute notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung.
Die Hypothek hingegen ist im deutschen Recht eine sehr sichere Form der Kreditsicherung, wird aber wegen ihrer Starrheit in der Praxis kaum noch genutzt. Aus diesem Grund werden in der Baufinanzierung fast ausschließlich Grundschulden als Sicherheit bestellt.
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