Grundpfandrecht an einer Immobile – Was genau ist das?

Von schuldnerberatung.de, letzte Aktualisierung am: 13. Mai 2022

Das Wichtigste zum Grundpfandrecht

Was sind Grundpfandrechte?

Grundpfandrechte sind laut Definition dingliche Verwertungsrechte an einer Immobilie. Die geben dem Grundpfandrechtsgläubiger das Recht, die Zwangsvollstreckung in die Immobilie zu betreiben, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Wann bzw. in welchem Zusammenhang spielen Grundpfandrechte eine Rolle?

Ein Grundpfandrecht wird zum Beispiel relevant, wenn jemand ein Haus kaufen oder bauen will und das nicht mit eigenen finanziellen Mitteln schafft. Meistens nimmt der Käufer einen Kredit auf, den sich die Bank mit einem Grundpfandrecht besichern lässt, z. B. mit einer Hypothek oder Grundschuld. In welchen Situationen Immobilienkäufer mit einem Grundpfandrecht zu tun bekommen, lesen Sie in diesem Abschnitt.

Entstehen Kosten bei der Bestellung eines Grundpfandrechts?

Wenn Sie eine Grundschuld oder eine Hypothek aufnehmen, erhebt der Notar zum einen Gebühren für seine Tätigkeit im Rahmen der Bestellung. Und zum anderen fallen Kosten für die Eintragung eines Grundpfandrechts an. Beides bezahlt der Grundstückseigentümer.

Was ist ein Grundpfandrecht einfach erklärt?

Laut Definition ist das Grundpfandrecht in dingliches Verwertungsrecht.
Laut Definition ist das Grundpfandrecht in dingliches Verwertungsrecht.

Wer einen Immobilienkredit aufnehmen möchte, muss der Bank eine Sicherheit für den Fall bieten, dass er seinen Kredit nicht zurückzahlen kann. mithilfe eines Grundpfandrechts kann ein Kreditnehmer seine Immobilie eine solche Sicherheit einsetzen.

Diese Absicherung funktioniert das grob gesagt wie folgt:

  • Die Bank gewährt den Kredit unter Einräumung des besagten Grundpfandrechts, welches in das Grundbuch eingetragen wird.
  • Der Kreditnehmer kauft mithilfe der Kreditsumme die Immobilie und erwirbt daran Eigentum.
  • Kann der Grundstückseigentümer den Kredit nun nicht zurückzahlen, darf die Bank die Zwangsvollstreckung in die Immobilie veranlassen, beispielsweise in Form einer Zwangsversteigerung.
  • Mit dem Erlös aus der Vollstreckung kann die Bank die noch offenen Kreditschulden tilgen. So kommt sie im Falle eines Zahlungsausfalls doch noch an ihr Geld.

Das Grundpfandrecht ist laut Definition also ein dingliches Verwertungsrecht bzw. Recht an einem Grundstück. Kommt der Schuldner seinen Verpflichtungen (Rückzahlung des Kredits) nicht nach, darf der Grundpfandrechtsgläubiger (Bank) die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben und der Schuldner muss dies dulden. Dabei gibt es drei Arten von Grundpfandrechten: Hypothek, Grundschuld und die Rentenschuld als Unterfall der Grundschuld.

Übrigens: Ein Grundpfandrecht an einer Immobilie bezieht sich nicht nur auf das Grundstück, sondern auch auf darauf befindliche Gebäude und wesentliche Bestandteile. Hierzu gehören insbesondere alle zentralen Elemente eines Gebäudes wie die Heizungsanlage oder eine Einbauküche.

Welche Arten von Grundpfandrechten gibt es?

Das Gesetz sieht drei verschiedene Grundpfandrechte vor:

Grundpfandrechte werden ins Grundbuch eingetragen.
Grundpfandrechte werden ins Grundbuch eingetragen.
  • Hypothek
  • Grundschuld
  • Rentenschuld als Unterfall der Grundschuld

Vor einigen Jahrzehnten war es noch üblich, eine Hypothek zur Besicherung einer Hausfinanzierung zu bestellen. Weil diese aber in ihrem (Fort-)Bestand von einer Forderung – meistens der Kreditforderung – abhängig ist, hat sich im Laufe der Zeit das Grundpfandrecht der Grundschuld durchgesetzt, während Hypothek und Rentenschuld keine große Bedeutung mehr haben.

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Die Grundschuld ist dem Grundpfandrecht der Hypothek sehr ähnlich – mit einem wesentlichen Unterschied. Anders als die Hypothek ist sie von der zu sichernden Forderung unabhängig: Um eine Grundschuld bestellen zu können, bedarf es nicht unbedingt einer Forderung wie dem Anspruch auf Kreditrückzahlung.

Die Hypothek hingegen ist akzessorisch, das heißt in ihrer Entstehung und im Fortbestehen in folgender Weise von der Forderung abhängig: Existiert keine Forderung wie das zurückzuzahlende Darlehen, so kann auch keine Hypothek bestellt werden. Zahlt der Kreditnehmer immer pünktlich seine Kreditraten, sinkt damit entsprechend die Höhe des Grundpfandrechts. Zu guter Letzt erlischt die Hypothek, wenn das gesamte Darlehen abbezahlt wurde.

Bei dem Grundpfandrecht der Grundschuld ist das anders. Sie bleibt auch dann bestehen, wenn der Kreditnehmer und Immobilieneigentümer seinen Kredit vollständig bezahlt hat. Er kann aber eine Löschungsbewilligung oder die Übertragung der Grundschuld auf sich verlangen.

Die folgende Übersicht fasst die Vor- und Nachteile von Grundschuld und Hypothek noch einmal zusammen:

Hypothek

  • Bietet eine hohe Transparenz für den Kreditnehmer: Mit jeder Ratenzahlung reduziert sich die Höhe der Hypothek. Sie erlischt mit vollständiger Rückzahlung.
  • Dadurch kann sie aber auch nicht für die Besicherung einer weiteren Forderung verwendet werden.
  • Nachteilhaft ist ihre geringe Flexibilität: Die Hypothek ist in ihrem Bestand an ein konkretes Darlehen gebunden. Ohne eine solche Forderung existiert auch keine Hypothek.

Grundschuld

  • Bietet hohe Flexibilität: Dieses Grundpfandrecht kann auf andere Gläubiger übertragen oder zur Absicherung anderer Kredite genutzt werden.
  • Dieses Grundpfandrecht erlischt nicht automatisch, sondern bleibt auch nach vollständiger Tilgung des Kredits bestehen. Die Bank erteilt nur eine Löschungsbewilligung.
  • Dadurch kann der Immobilieneigentümer sie für eine weitere Finanzierung als Sicherheit nutzen und muss dann keine neue Grundschuld bestellen. Das spart Kosten.

Wann müssen sich Immobilieneigentümer mit Grundpfandrechten auseinandersetzen?

Die Eintragung eines Grundpfandrechts verursacht Kosten – Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt.
Die Eintragung eines Grundpfandrechts verursacht Kosten – Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt.

Hauskäufer kommen in zwei Situationen mit einem Grundpfandrecht in Berührung:

  1. Wenn jemand einen Immobilienkredit aufnimmt, wird die Bank gewöhnlich eine Grundschuld als Kreditsicherheit verlangen. Erst wenn diese im Grundbuch eingetragen ist, zahlt die Bank das Darlehen aus. Immobilienkäufer können aber gar keine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen, weil sie noch nicht Eigentümer der Immobilie sind. Deshalb benötigen sie eine Belastungsvollmacht des Verkäufers bzw. bisherigen Eigentümers. Mithilfe dieser Vollmacht kann der Notar die Bestellung des Grundpfandrechts bereits veranlassen, bevor der Hauskäufer als Immobilieneigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
  2. Hat der Hauskäufer den Immobilienkredit vollständig abbezahlt, muss er sich erneut mit dem Grundpfandrecht beschäftigen und entscheiden, ob er dieses bestehen lässt oder ob es aus dem Grundbuch gelöscht werden soll. Auch diese Löschung kostet Geld, sodass dies nur sinnvoll ist, wenn der neue Eigentümer sein Eigenheim wieder verkaufen will. Käufer bevorzugen unbelastete Grundstücke, sodass hier eine Löschung angebracht ist.

Bestellung von Grundpfandrechten

Wer zahlt Eintragung eines Grundpfandrechts?
Wer zahlt Eintragung eines Grundpfandrechts?

Im Kreditwesen wird ein Grundpfandrecht meist mit einem Sicherungsvertrag bestellt. Darin stimmt der Eigentümer als Kreditnehmer zu, dass ein solches Recht ins Grundbuch eingetragen wird. Normalerweise ist der Sicherungsvertrag Bestandteil des Kreditvertrags.

Anschließend bedarf es noch der Eintragung vom Grundpfandrecht im Grundbuch. Das funktioniert jedoch nicht ohne Notar. Diese Notwendigkeit dient dem Schutze des Grundstückseigentümers, für den die Bestellung eines Grundpfandrechts weitreichende Folgen haben kann. Der Notar …

  • klärt den Eigentümer über Inhalt und Bedeutung des Grundpfandrechts auf
  • prüft, ob im Einzelfall ein Briefgrundpfandrecht oder ein Buchrecht vorteilhafter ist
  • berät den Eigentümer darüber, ob dieser eher eine Grundschuld oder eine Hypothek bestellen sollte
  • erstellt die Bestellungsurkunde für das Grundpfandrecht und leitet diese an das Grundbuchamt weiter
  • kümmert sich um die Vertragsabwicklung sowie gegebenenfalls um die Ablösung einer Sicherungsgrundschuld
  • veranlasst die Löschung von Grundpfandrechten aus dem Grundbuch

Welche Kosten entstehen durch ein Grundpfandrecht?

Mitunter können die notariellen Kosten für die Eintragung vom Grundpfandrecht als Anschaffungskosten steuerlich abgesetzt werden.
Mitunter können die notariellen Kosten für die Eintragung vom Grundpfandrecht als Anschaffungskosten steuerlich abgesetzt werden.

Hauskäufer, die eine Grundschuld bestellen wollen, müssen dafür insgesamt etwa 0,8 – 1,0 % des Kaufpreises für die Immobilie einkalkulieren:

  • Einerseits berechnet der Notar eine Gebühr für die Beurkundung der Grundschuld, deren Höhe sich nach den Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) richtet.
  • Andererseits verlangt das Grundbuchamt eine Gebühr für die Grundschuldeintragung im Grundbuch entsprechend den Vorschriften des GNotKG.

Die Höhe beider Gebühren hängt dabei von der Höhe der Grundschuld ab. Beträgt diese beispielsweise 200.000 Euro, so fallen zweimal 435 € an – einmal für den Notar und einmal für das Grundbuchamt, also insgesamt 870 €.

Die Löschung einer Grundschuld verursacht ebenfalls Kosten für Grundbuchamt und Notar. Sie betragen jeweils circa 0,2 % der Grundschuldsumme.

Die Kosten für die Eintragung und Löschung hat der (neue) Eigentümer des Grundstücks, das heißt, der Kreditnehmer als Schuldner des Grundpfandrechts zu tragen.

Rangordnung von Grundpfandrechten

Es ist durchaus üblich, dass mehrere Grundpfandrechte zugunsten verschiedener Gläubiger auf eine Immobilie im Grundbuch eingetragen sind. Deren Ansprüche unterliegen dann einer bestimmten Rangfolge.

Welchen Rang ein Grundpfandrecht hat, richtet sich nach dem Datum seiner Eintragung im Grundbuch. Es gilt also die Faustregel: „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.“ Das Recht, das früher entstanden ist, geht dem danach entstandenen Recht vor.

Kommt es aufgrund einer Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers (= Schuldner) zu einer Zwangsversteigerung des Grundstücks, so wird zuerst das älteste Grundpfandrecht beglichen, dann das zweitälteste und so weiter. Das kann dazu führen, dass Gläubiger, die eine recht „junge“ Grundschuld oder Hypothek niederen Ranges besitzen, leer ausgehen, weil der gesamte Erlös an die „älteren“ Gläubiger geht.

Diese gesetzlich festgelegte Rangordnung lässt sich jedoch unter Umständen außer Kraft setzen, indem der Eigentümer seinem Gläubiger einem bestimmten Rang reserviert und dies im Grundbuch eintragen lässt.

Dieser Rangvorbehalt für Grundpfandrechte ist in § 881 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Danach kann sich der Grundstückseigentümer bei der Belastung seiner Immobilie mit einem Grundpfandrecht die Möglichkeit vorbehalten, ein anderes, diesem vorrangiges Recht eintragen zu lassen.

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