Grundpfandrecht und seine Bedeutung bei der Kreditabsicherung

Von schuldnerberatung.de, letzte Aktualisierung am: 18. Februar 2021

Das Wichtigste zum Grundpfandrecht

Was sind Grundpfandrechte?

Grundpfandrechte sind laut Definition dingliche Verwertungsrechte an einer Immobilie. Die geben dem Grundpfandrechtsgläubiger das Recht, die Zwangsvollstreckung in die Immobilie zu betreiben, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Wann bzw. in welchem Zusammenhang spielen Grundpfandrechte eine Rolle?

Ein Grundpfandrecht wird zum Beispiel dann relevant, wenn jemand ein Haus kaufen oder bauen will und das nicht mit eigenen finanziellen Mitteln schafft. Meistens nimmt der Käufer dann einen Kredit auf, den sich die Bank mit einem Grundpfandrecht besichern lässt, z. B. mit einer Hypothek oder Grundschuld.

Entstehen Kosten bei der Bestellung eines Grundpfandrechts?

Ja, zum einen erhebt der Notar Gebühren für seine Tätigkeit im Rahmen der Bestellung. Und zum anderen fallen Kosten für die Eintragung eines Grundpfandrechts an. Beides bezahlt der Grundstückseigentümer.

Grundpfandrecht einfach erklärt: Verwertungsrecht für den Gläubiger

Laut Definition ist das Grundpfandrecht in dingliches Verwertungsrecht.
Laut Definition ist das Grundpfandrecht ein dingliches Verwertungsrecht.

Wer seinen Immobilienkauf oder Hausbau über einen Kredit finanzieren will, kommt um Grundpfandrechte meist nicht herum. Denn nahezu jede Bank verlangt als Kreditgeber eine Sicherheit vom Kreditnehmer für den Fall, dass er seinen Kredit nicht zurückzahlen kann. Bei einem Grundpfandrecht funktioniert das grob gesagt wie folgt:

  • Die Bank gewährt den Kredit unter Einräumung des besagten Grundpfandrechts, welches in das Grundbuch eingetragen wird.
  • Der Kreditnehmer kauft mithilfe der Kreditsumme die Immobilie und wird deren Eigentümer.
  • Kann der Grundstückseigentümer den Kredit nun nicht zurückzahlen, darf die Bank die Zwangsvollstreckung in die Immobilie veranlassen, beispielsweise in Form einer Zwangsversteigerung.
  • Mit dem Erlös aus der Vollstreckung kann die Bank die noch offenen Kreditschulden tilgen.

Das Grundpfandrecht ist laut Definition also ein dingliches Verwertungsrecht bzw. Recht an einem Grundstück. Kommt der Schuldner seinen Verpflichtungen (Rückzahlung des Kredits) nicht nach, darf der Grundpfandrechtsgläubiger (Bank) die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben und der Schuldner muss dies dulden. Dabei gibt es drei Arten von Grundpfandrechten: Hypothek, Grundschuld und die Rentenschuld als Unterfall der Grundschuld.

Übrigens: Ein Grundpfandrecht an einer Immobilie bezieht sich nicht nur auf das Grundstück, sondern auch auf darauf befindliche Gebäude und wesentliche Bestandteile. Hierzu gehören insbesondere alle zentralen Elemente eines Gebäudes wie die Heizungsanlage oder eine Einbauküche.

Vor einigen Jahrzehnten war es noch üblich, eine Hypothek zur Besicherung einer Hausfinanzierung zu bestellen. Weil diese aber in ihrem (Fort-)Bestand von einer Forderung – meistens der Kreditforderung – abhängig ist, hat sich im Laufe der Zeit das Grundpfandrecht der Grundschuld durchgesetzt, während Hypothek und Rentenschuld keine große Bedeutung mehr haben.

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Grundpfandrechte werden ins Grundbuch eingetragen.
Grundpfandrechte werden ins Grundbuch eingetragen.

Die Grundschuld ist dem Grundpfandrecht der Hypothek sehr ähnlich – mit einem wesentlichen Unterschied. Anders als die Hypothek ist sie von der zu sichernden Forderung unabhängig. Das bedeutet: Um eine Grundschuld bestellen zu können, bedarf es nicht unbedingt einer Forderung wie dem Anspruch auf Kreditrückzahlung.

Die Hypothek hingegen ist akzessorisch, das heißt in ihrer Entstehung und im Fortbestehen in folgender Weise von der Forderung abhängig:

  • Existiert keine Forderung wie das zurückzuzahlende Darlehen, so kann auch keine Hypothek bestellt werden.
  • Zahlt der Kreditnehmer immer pünktlich seine Kreditraten, sinkt damit entsprechend die Höhe des Grundpfandrechts.
  • Zu guter Letzt erlischt die Hypothek, wenn das gesamte Darlehen abbezahlt wurde.

Bei dem Grundpfandrecht der Grundschuld ist das anders. Sie bleibt auch dann bestehen, wenn der Kreditnehmer und Immobilieneigentümer seinen Kredit vollständig bezahlt hat. Er kann aber eine Löschungsbewilligung oder die Übertragung der Grundschuld auf sich verlangen.

Bestellung von Grundpfandrechten

Im Kreditwesen wird ein Grundpfandrecht meist mit einem Sicherungsvertrag bestellt. Darin stimmt der Eigentümer als Kreditnehmer zu, dass ein solches Recht ins Grundbuch eingetragen wird. Normalerweise ist der Sicherungsvertrag Bestandteil des Kreditvertrags.

Anschließend bedarf es noch der Eintragung vom Grundpfandrecht im Grundbuch. Das funktioniert jedoch nicht ohne Notar. Diese Notwendigkeit dient dem Schutze des Grundstückseigentümers, für den die Bestellung eines Grundpfandrechts weitreichende Folgen haben kann. Der Notar …

Die Eintragung eines Grundpfandrechts verursacht Kosten – Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt.
Die Eintragung eines Grundpfandrechts verursacht Kosten – Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt.
  • klärt den Eigentümer über Inhalt und Bedeutung des Grundpfandrechts auf
  • prüft, ob im Einzelfall ein Briefgrundpfandrecht oder ein Buchrecht vorteilhafter ist
  • berät den Eigentümer darüber, ob dieser eher eine Grundschuld oder eine Hypothek bestellen sollte
  • erstellt die Bestellungsurkunde für das Grundpfandrecht und leitet diese an das Grundbuchamt weiter
  • kümmert sich um die Vertragsabwicklung sowie gegebenenfalls um die Ablösung einer Sicherungsgrundschuld
  • veranlasst die Löschung von Grundpfandrechten aus dem Grundbuch

Die Eintragung von einem Grundpfandrecht ist mit Kosten verbunden, die der Eigentümer/Darlehensnehmer übernimmt. Einerseits erhebt der Notar Gebühren für seine Tätigkeit und andererseits stellt das Grundbuchamt Gebühren in Rechnung. Erstere richten sich nach der bundeseinheitlich geltenden Gebührenordnung für Notare und nach der eingetragenen Summe des Grundpfandrechts.

Rangordnung von Grundpfandrechten

Es ist durchaus üblich, dass mehrere Grundpfandrechte zugunsten verschiedener Gläubiger auf eine Immobilie im Grundbuch eingetragen sind. Deren Ansprüche unterliegen dann einer bestimmten Rangfolge.

Mitunter können die notariellen Kosten für die Eintragung vom Grundpfandrecht als Anschaffungskosten steuerlich abgesetzt werden.
Mitunter können die notariellen Kosten für die Eintragung vom Grundpfandrecht als Anschaffungskosten steuerlich abgesetzt werden.

Welchen Rang ein Grundpfandrecht hat, richtet sich nach dem Datum seiner Eintragung im Grundbuch. Es gilt also die Faustregel: „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.“ Das Recht, das früher entstanden ist, geht dem danach entstandenen Recht vor.

Kommt es aufgrund einer Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers (= Schuldner) zu einer Zwangsversteigerung des Grundstücks, so wird zuerst das älteste Grundpfandrecht beglichen, dann das zweitälteste und so weiter. Das kann dazu führen, dass Gläubiger, die eine recht „junge“ Grundschuld oder Hypothek niederen Ranges besitzen, leer ausgehen, weil der gesamte Erlös an die „älteren“ Gläubiger geht.

Diese gesetzlich festgelegte Rangordnung lässt sich jedoch unter Umständen außer Kraft setzen, indem der Eigentümer seinem Gläubiger einem bestimmten Rang reserviert und dies im Grundbuch eintragen lässt.

Dieser Rangvorbehalt für Grundpfandrechte ist in § 881 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Danach kann sich der Grundstückseigentümer bei der Belastung seiner Immobilie mit einem Grundpfandrecht die Möglichkeit vorbehalten, ein anderes, diesem vorrangiges Recht eintragen zu lassen.

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