Das Wichtigste zum Mietrückstand
Ein Mietrückstand liegt dann vor, wenn Mieter die Miete nicht zum vereinbarten Zeitpunkt zahlen bzw. diese nicht vollständig überweisen. Eine Folge der Schulden kann dann eine Mahnung für die Miete sein.
Ja. Vermieter haben das Recht, Mieter aufgrund von ausstehenden Mietzahlungen abzumahnen. Wie oft das geschehen kann, ist rechtlich nicht definiert und ist von den Umständen des Einzelfalls abhängig. Was in einer Abmahnung enthalten sein sollte, erfahren Sie hier.
Ja. Auch das ist möglich. Vermieter können bei Mietrückständen das Mietverhältnis fristlos oder ordentlich kündigen. Welche rechtliche Grundlage hier greift, lesen Sie hier.
Inhalt
Wie lange darf man mit der Miete im Rückstand sein?
Unterzeichnen Mieter eine Mietvertrag, verpflichten sie sich, die Miete zu einem vereinbarten Zeitpunkt in voller Höher zu zahlen. Versäumen Sie diese Frist und zahlen Sie zu spät, zu wenig oder gar nicht, sind Sie mit der Miete in Zahlungsverzug und es entsteht ein Mietrückstand. In diesem Fall brechen Sie die mietvertraglichen Vereinbarungen.
Neben dem Mietvertrag bildet auch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eine rechtliche Grundlage für Mietzahlungen. In § 556b BGB ist definiert, dass die Zahlung spätestens bis zum dritten Werktag nach dem vereinbarten Zeitpunkt angewiesen sein muss. Ist Mietvertrag allerdings ein Eingang bis zum dritten Werktag vereinbart, ist dies in der Regel unwirksam. Die Anweisung der Zahlung bzw. die Tätigung der Überweisung ist hier ausschlaggebend.
Was zählt dann zu einem Mietrückstand bzw. als Mietschulden? Nur die Kaltmiete oder auch die Betriebskosten? Wichtig ist, dass die volle Miete fällig ist, also Nettokaltmiete inklusive Betriebskosten. Sobald der Zahlungstermin verpasst wurde, liegt ein Mietrückstand vor. Eine Abmahnung oder sogar eine Kündigung können die Folge dieser Mietschulden sein.
Abmahnung bzw. Mahnung: Mietrückstand hat Folgen für Mieter
In der Regel hat ein einmaliges zu spätes Zahlen bzw. ein Rückstand, wenn dieser wieder ausgeglichen wird, selten eine Abmahnung oder gar eine Kündigung zur Folge. Zumal einer Kündigung üblicherweise eine Abmahnung vorausgehen muss. Eine Mahnung für den Mietrückstand kann dennoch möglich sein, einfach um säumige Mieter an die Zahlung zu erinnern und eine neue Frist zu setzen.
Kommt eine nicht gezahlte Miete häufiger vor oder verspäten sich Mieter mit der Zahlung regelmäßig, haben Vermieter die Möglichkeit, eine Abmahnung auszusprechen. Der Zahlungsverzug der Miete wird dann schriftlich abgemahnt und es wird aufgezeigt, welche Folgen ein wiederholter Zahlungsverzug hat. Zu diesen kann dann auch die Ankündigung einer Kündigung bei erneutem Mietrückstand gehören.
In einer Abmahnung sind dann üblicherweise folgende Punkte enthalten:
- Grund der Abmahnung
- Benennung der Zeiträume, in denen die Miete nicht oder unvollständig gezahlt wurde
- Aufforderung zur Zahlung der offenen Posten
- Aufforderung zur pünktlichen Zahlung in Zukunft mit Hinweise auf Mietvertrag und rechtliche Grundlagen
- Benennung der Folgen eines weiteren Verzugs
Fristlose Kündigung der Wohnung droht: Mietrückstand als Grund
Haben Mieter eine oder mehrere Abmahnungen erhalten und geraten dennoch wieder in einen Mietrückstand, kann eine fristlose Kündigung durchaus im Rahmen des Möglichen liegen. Denn Mieter brechen hierdurch wiederholt ihre mietvertraglichen Pflichten und somit den Vertrag an sich.
Lässt sich keine Lösung finden, dürfen Vermieter gemäß § 543 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen:
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn […]
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Wurde für die Wohnung eine fristlose Kündigung bei einem Mietrückstand ausgesprochen, haben betroffene Mieter zwei Monate Zeit, die ausstehenden Zahlungen zu begleichen. Gelingt dies, ist die Kündigung gegenstandslos.
Achtung: Es ist nicht selten, dass mit einer Kündigung auch die Aufforderung zur Räumung oder eine Räumungsklage einher geht.
Ebenfalls wichtig: Bei einer ordentlichen Kündigung entfällt die Schonfrist für Mieter. Durch eine Zahlung der offenen Beträge wird hier die Kündigung nicht unwirksam (siehe BGH, 13.10.2021 – VIII ZR 91/20). Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten. Eine ordentliche Kündigung kann beispielsweise durch die wiederholte Vertragsverletzung durch Mieter aufgrund verspäteter Mietzahlungen begründet sein.
Besteht ein Mietrückstand nach dem Auszug des Mieters, kann die Kaution zum Ausgleich dieser einbehalten werden. Bleibt von der Kaution etwas über, ist dies an die Mieter auszuzahlen. War die Kaution zu gering, kann das bedeuten, dass auf den betroffenen Mieter eine Mahnklage zukommen kann.
Wann ist ein Mietrückstand verjährt?
Die Verjährung bei einem Mietrückstand setzt dann ein, wenn Vermieter die Rückstände nicht einfordern bzw. den Zahlungsverzug bei der Miete nicht anmahnen. Dies kann als stillschweigende Duldung gewertet werden. In diesem Fall gelten die Vorgaben aus § 195 BGB.
Bei einem Mietrückstand setzt die Verjährung dann nach drei Jahren ein, wenn Vermieter die Ansprüche aus dem Mietrückstand nicht einfordern. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Rückstand entsteht.
Was tun bei einem Mietrückstand?
Um bei einem Mietrückstand die Kündigung zu vermeiden, haben Mieter verschiedene Möglichkeiten. Zunächst sollten Sie immer mit dem Vermieter in Kontakt treten und die Sachlage erklären. Handelt es sich um eine kurzfristige Situation oder einen einmaligen Verzug, lassen Vermieter oftmals Kulanz walten. Mieter sollten sich dann bemühen, den Mietrückstand schnellstmöglich auszugleichen.
Ein Weg ist es, den Vermieter um eine Ratenzahlung zu bitten. So können die Mietschulden zurückgezahlt werden, ohne dass Mieter mit der Summe überfordert werden. Mieter sollten dann aber auch darauf achten, dass alle weiteren Zahlungen der Miete pünktlich und vollständig erfolgen.
Darüber hinaus können Beratungen bei einem Mieterverein und / oder einer Schuldnerberatung sinnvoll sein. Hier können Wege aufgezeigt werden, wie zukünftig ein Mietrückstand vermieden werden kann und wie die offenen Beträge am besten zurückgezahlt werden können. Zudem kann ein Mieterverein auch bei der Kommunikation mit dem Vermieter unterstützen und so eventuell eine weitere Mahnung für die Miete, eine Abmahnung oder gar die Kündigung verhindern.
Haben Mieter die Möglichkeit bei Familie, Freunden oder Bekannten um Hilfe zu bitten, kann das Ausleihen von Geld eine Option sein. Hier sollten alle Beteiligten allerdings ein solches Darlehen auch schriftlich festhalten und sich auf Rückzahlungsbedingungen einigen. Ob ein Kredit bei einer Bank möglich ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Schuldners ab.
Mieter können bei einem Mietrückstand die Mahnung als Vorlage bei verschiedenen Ämtern verwenden und um Unterstützung bitten. Folgende Möglichkeiten sollten ebenfalls betrachtet werden:
- Übernahme der Mietschulden durchs Jobcenter
- Übernahme der Mietschulden durch das Sozialamt
- Beantragung von Wohngeld
Quellen und weiterführende Links
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