Kurz & knapp: Das Wichtigste zur Anschlussfinanzierung
Die Anschlussfinanzierung ist nichts anderes als die Fortsetzung einer Immobilienfinanzierung mithilfe eines neuen Kredits. Das ist immer dann erforderlich, wenn die Zinsbindung für den ersten Kredit ausgelaufen ist, dieser aber noch nicht vollständig abbezahlt ist.
Der Kreditnehmer kann entweder sein Vertragsverhältnis mit seiner bisherigen Bank mit einer neuen Zinsvereinbarung fortsetzen (Prolongation) oder er schließt einen neuen Kredit bei einem günstigeren Anbieter ab (Umschuldung). Beide Möglichkeiten sowie ihre Vor- und Nachteile stellen wir hier vor.
Wichtig ist vor allem, dass Sie sich möglichst frühzeitig mit der Immobilien-Anschlussfinanzierung für Ihre Kreditschulden auseinandersetzen und nicht darauf warten, dass Ihnen Ihre Bank ein Angebot unterbreitet. Holen Sie stattdessen rechtzeitig andere Angebote ein und vergleichen Sie. Weitere Tipps haben wir in diesem Abschnitt für Sie zusammengefasst.
Anschlussfinanzierung unverbindlich berechnen
Inhalt
Wann ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich?
Wenn die Bank mit ihrem Kunden einen Kreditvertrag abschließt, sichert sie ihm eine Zinsbindung für einen bestimmten Zeitraum zu – meistens für 5, 10 oder 15 Jahre, manchmal sogar für noch länger. In dieser Zeit bleibt der zu zahlende Zins stabil.
In der Regel ist die Dauer der Zinsbindung jedoch kürzer als die Laufzeit des Kreditvertrags. Sie läuft also aus, bevor der Kreditnehmer die letzte Rate zurückgezahlt hat. Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Bank dem Kunden im Regelfall eine neue Zinsvereinbarung zur Unterschrift vorlegen.
Der Kreditnehmer muss sich dann entscheiden, ob er dieses Angebot annimmt oder eben nicht. Im letzten Fall benötigt er eine andere Anschlussfinanzierung mit günstigeren Zinsen, um die restlichen Kreditschulden zurückzuzahlen.
Wie funktioniert die Anschlussfinanzierung für eine Immobilie?
Es kommen zwei Möglichkeiten für die Anschlussfinanzierung in Betracht:
- Prolongation: Der Kreditnehmer bleibt bei seiner alten Bank und schließt dort eine neue Vereinbarung ab. In diesem Fall wird sich die Bank rechtzeitig an ihren Kunden wenden und ihm eine neue Zinsvereinbarung anbieten. Es handelt sich quasi um eine Vertragsverlängerung, nur eben zu anderen Zinskonditionen.
- Umschuldung: Der Kreditnehmer schließt einen neuen Kreditvertrag bei einer anderen Bank ab, um dort von besseren Zinsen zu profitieren. Er entscheidet sich also für einen Anbieterwechsel.
Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile, die wir in der folgenden Tabelle zusammenfassen:
Prolongation
Vorteile
- Die Bank besitzt bereits alle für die Anschlussfinanzierung erforderlichen Dokumente.
- Eine erneute Bonitätsprüfung ist nicht erforderlich.
- Es entstehen keine Kosten für die Übertragung der Grundschuld.
Nachteile
- Der Zinssatz ist häufig höher als bei den Angeboten anderer Kreditinstitute.
- Die Sonderkonditionen werden nicht automatisch fortgeführt.
- Insgesamt fallen die Vertragsbedingungen und Leistungen gewöhnlich schlechter aus als bei anderen Anbietern.
Umschuldung
Vorteile
- Die Zinsen für die Anschlussfinanzierung sind meistens niedriger als bei der bisherigen Bank.
- Der Kreditnehmer profitiert von besseren Leistungen und Konditionen.
Nachteile
- Der Kreditnehmer muss einen neuen Bonitätsnachweis vorlegen.
- Unter Umständen fallen Kosten für die Übertragung der Grundschuld an, wobei einige Banken diese sogar selbst übernehmen.
Während für eine Prolongation in der Regel keine Kosten entstehen, bringt die Umschuldung einige Kosten mit sich. Denn die neue Bank verlangt gewöhnlich eine Kreditsicherheit und wird die Anschlussfinanzierung für einen Immobilienkredit mit einer Grundschuld absichern wollen. Hierfür lässt sie sich beispielsweise die Grundschuld von der alten Bank abtreten. Das ist weitaus günstiger, als die Grundschuld der alten Bank löschen und eine neue eintragen zu lassen.
Ablauf: Der Weg zum neuen Anschlusskredit
Läuft die Sollzinsbindung der Immobilienfinanzierung aus, bevor der Kreditnehmer den Kredit vollständig zurückgezahlt hat, muss er sich um einen neuen Kredit für die Anschlussfinanzierung kümmern. Im Idealfall geht er dabei folgendermaßen vor:
- Vorbereitung: Möglicherweise muss die neue Finanzierung einer veränderten Lebenssituation oder finanziellen Verhältnissen angepasst werden. Hierfür lohnt sich ein Kassensturz. Vielleicht ist eine Erbschaft angefallen, mit der sich die Schulden und damit die erforderliche Kreditsumme reduzieren lassen. Oder das Einkommen hat sich verbessert, sodass höhere Raten möglich sind. Wer diese Umstände von vornherein berücksichtigt, kann eine Menge Geld sparen, indem er die Kreditsumme reduziert und die monatlichen Raten so anpasst, dass sich die Laufzeit verkürzt. Beides spart ordentlich Zinsen.
- Angebote einholen und vergleichen: Der Kreditnehmer sollte rechtzeitig vor dem Ende der Zinsbindung verschiedene Angebote einholen und miteinander vergleichen. Hierbei hilft auch ein Rechner für die Anschlussfinanzierung.
- Finanzierung abschließen: Zu guter Letzt steht die Entscheidung: bei der alten Bank bleiben oder den Kredit über die bestehende Restschuld bei einer anderen Bank abschließen – bestenfalls zu günstigeren Zinsen und Konditionen?
Wie lange im Voraus sollte die Anschlussfinanzierung geplant werden?
Es ist ratsam, sich schon frühzeitig mit einer Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen und nicht zu warten, bis sich die eigene Bank mit einer neuen Zinsvereinbarung meldet. Vielmehr ist es sinnvoll, aufgrund der aktuellen Zinsen die Anschlussfinanzierung bereits ein Jahr bis fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung in Angriff zu nehmen.
Wenn die Bank sechs bis drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein Angebot vorlegt, ist es meistens zu spät, um noch andere Angebote einzuholen und zu vergleichen. Denn richtiges Timing spielt bei der neuen Finanzierung eine wichtige Rolle.
Wenn Sie hingegen ein Jahr vorher beginnen, schaffen Sie einen nahtlosen Übergang zwischen altem Kredit und Anschlussfinanzierung. Dabei ist es wichtig, darauf zu achten, im Falle einer Umschuldung mit dem neuen Kreditinstitut ausreichend Zeit zu vereinbaren, ohne dass Bereitstellungszinsen anfallen – sechs bis zwölf Monate bereitstellungsfreie Zeit sind durchaus machbar.
Forward-Darlehen: Frühzeitig von günstigen Zinsprognosen profitieren
Wer sich noch früher mit seiner Anschlussfinanzierung auseinandersetzen will, kann sich mit dem Forward-Darlehen beschäftigen. Dieses ist sowohl für eine Prolongation als auch für eine Umschuldung geeignet. Das Forward-Darlehen ist ein sogenanntes Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden monatlichen Raten während der gesamten Laufzeit. Damit werden die alten Kreditschulden getilgt.
Mit einem solchen Forward-Kredit können Sie die Anschlussfinanzierung bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung abschließen und sich auf diese Weise niedrige Zinsen schon weit im Voraus sichern. Ein solches Vorgehen kann sich bei günstigen Zinsprognosen lohnen. Das schafft eine gewisse Planungssicherheit und es fallen normalerweise keine Bereitstellungsgebühren an.
Allerdings bringt ein solches Forward-Darlehen auch einige Nachteile mit sich:
- Der Kreditnehmer ist verpflichtet, das Darlehen abzunehmen.
- Darüber hinaus zahlt er einen Forward-Zuschlag auf die aktuellen Zinsbedingungen.
- Außerdem bringt diese Darlehensform nur dann Vorteile, wenn die Zinsen künftig wirklich über den vereinbarten Zinssatz steigen.
- Steigen die Zinsen nicht, muss der Kreditnehmer die Forward-Anschlussfinanzierung trotzdem zu den vereinbarten Konditionen bedienen.
Anschlussfinanzierung: Welche Zinsen sind aktuell möglich?
Kreditnehmer profitieren aktuell von einem niedrigen Zinsniveau, sodass die Bedingungen für einen günstigen Zins für die Anschlussfinanzierung sehr gut stehen. Und höchstwahrscheinlich setzt sich diese Entwicklung 2022 weiterhin fort – trotz der Voraussage eines leichten Anstiegs des Zinsniveaus.
Generell gilt, dass Kreditnehmer von günstigeren Zinsen profitieren, wenn das aktuelle Zinsniveau niedriger ist als zur Zeit, als sie ursprünglichen Kreditvertrag abgeschlossen haben. Steigen die Zinsen hingegen, wird sich das höchstwahrscheinlich auch durch höhere aktuelle Zinsen für die Anschlussfinanzierung bemerkbar machen.
Checkliste: Was bei der Anschlussfinanzierung zu beachten ist
- Beginnen Sie frühzeitig, sich um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern, spätestens ein Jahr, bevor die Zinsbindung abläuft.
- Warten Sie nicht, bis Ihre Hausbank auf Sie zukommt und Ihnen ein Angebot zur Prolongation anbietet. Vergleichen Sie rechtzeitig die Angebote verschiedener Kreditinstitute miteinander.
- Wenn Ihre Baufinanzierung bereits seit zehn Jahren läuft, können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB Gebrauch machen, um den bestehenden Kredit zu kündigen. Dann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Wichtig ist aber, dass dann Ihre neue Finanzierung sicher steht.
- Aktuell sind die Zinsen noch recht günstig, sodass sich eine Umschuldung oder ein Forward-Darlehen lohnt.
- Aufgrund der niedrigen Zinsen ist es ratsam, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen.
- Nutzen Sie Ihre Ersparnisse im Rahmen der Anschlussfinanzierung für eine höhere Tilgung. So bezahlen Sie das Darlehen schneller zurück und sparen dadurch Zinsen.
- Die Abtretung einer Grundschuld ist günstiger, als die alte Grundschuld löschen und eine neue eintragen zu lassen. Sie sparen dadurch etliche Gebühren.
Achten Sie nach Möglichkeit darauf, dass Ihre Finanzierung vor Ihrem Renteneintrittsalter abgeschlossen ist, sodass Sie spätestens dann schuldenfrei sind, wenn Sie in Rente gehen.
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