Haus verkaufen – Tipps für Ihren Immobilienverkauf

Hausverkauf ohne Makler – pro und contra

Wer sein eigenes Haus zum Verkauf anbieten möchte, verbindet meistens viel mit dieser Immobilie. Möglicherweise hat der Betroffene lange Zeit darin gelebt und sogar seine Kindheit dort verbracht. Diese emotionale Verbundenheit kann dazu führen, dass der Hauseigentümer den Wert der Immobilie falsch einschätzt oder mögliche Mängel nicht mehr wahrnimmt.

Wer jedoch sein Haus verkaufen möchte, braucht Abstand und eine neutrale Sichtweise, insbesondere um den Wert der Immobilie realistisch und objektiv einschätzen zu können. Hierbei und auch bei den folgenden Aspekten hilft ein professioneller Agent:

• Er weiß, an welchen Standorten welche Immobilienpreise gezahlt werden.
• Er erkennt die Mängel eines Hauses, die eher hinderlich dabei sind, das Haus zu verkaufen.
• Er kann einschätzen, was eine Renovierung in etwa kosten würde.

Außerdem ist ein guter Immobilienmakler in der Lage, sich in Verkäufer, Käufer und Mieter hineinzuversetzen und zwischen den verschiedenen Parteien zu vermitteln. Diese Fähigkeit erweist sich insbesondere dann als hilfreich, wenn die „Chemie nicht ganz stimmt“ und die Kommunikation droht, zu stark auf die emotionale Ebene abzudriften, etwa weil sich der Verkäufer durch Äußerungen eines Interessenten angegriffen fühlt.

Des Weiteren unterstützt der Makler bei vielen Maßnahmen, die erforderlich sind, um ein Haus zum Verkauf anbieten zu können:

• objektive Bewertung der Immobilie und Festsetzung des Angebotspreises
• Erstellung eines Exposés – einer aussagekräftigen Beschreibung der Immobilie
• Bewerbung der Immobilie über die passenden Kanäle
• Organisation von Besichtigungsterminen
• Verhandlungsgespräche

Wenn sich Kaufinteressent und Verkäufer einigen können, schließen beide einen Kaufvertrag. Diesen Vertrag muss ein Notar aufsetzen. Er ist von Käufer und Verkäufer zu unterzeichnen. Es folgen die Übergabe der Immobilie und die Bezahlung des Kaufpreises. Der neue Eigentümer wird als solcher ins Grundbuch eingetragen.

Mit den folgenden Tipps finden Sie den richtigen Makler

Angesichts der zahlreichen Vorbereitungen kann es durchaus hilfreich sein, einen Mittelsmann zu beauftragen, wenn Sie ein Haus verkaufen wollen. Dabei ist es jedoch nicht ratsam, sich gleich für den Erstbesten zu entscheiden. Achten Sie darauf, wie die Website des Immobilienmaklers gestaltet ist, ob er gut vernetzt ist mit anderen Dienstleistern und welche Leistungen er zu einem Service-Paket zusammenschnürt.

Wählen Sie mehrere Anbieter aus und bitten Sie diese um ein Vorstellungsgespräch. Ihr Bauchgefühl wird Ihnen sagen, wie ob Sie sich gut aufgehoben fühlen. Des Weiteren bieten die folgenden Fragestellungen eine kleine Entscheidungshilfe:

• Nimmt Ihr Gesprächspartner den Auftrag, Ihr Haus zu verkaufen, sofort an, ohne genauer nachzufragen und sich nach dem Wunschpreis zu erkundigen?
• Wie spricht der Agent über seine Konkurrenten? Behauptet er womöglich großspurig, er habe schon einen Käufer?
• Wie viel Erfahrungen und welche Kontakte bringt er mit?
• Kann er Referenz-Kunden benennen?
• Ist er Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD)? Dies ist zumindest ein Qualitätsmerkmal, weil die Mitglieder Fachkenntnisse nachweisen und sich regelmäßig weiterbilden müssen.
• Wie bewertet er eine Immobilie und auf welchen Wegen würde er sie vermarkten?
• Was beinhaltet sein Maklervertrag?

Ob Sie den Hausverkauf mit oder ohne Mittelsmann durchführen sollten, hängt vor allem davon ab, ob sie sich zutrauen, alle Maßnahmen selbst durchzuführen, die notwendig sind, um das Haus zu verkaufen.

Maklergebühren beim Hausverkauf – ein Contra-Punkt

Ein Punkt, der dagegen spricht, einen Makler damit zu beauftragen, das Haus zum Verkauf anzubieten, sind die meist hohen Gebühren. Deren Höhe ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Häufig ist von der sogenannten „üblichen Maklerprovision“ die Rede, die einem bestimmten Prozentsatz vom Verkaufspreis entspricht. Sie liegt gewöhnlich bei 7,14 Prozent. Je höher also der Wert des Hauses, desto höher ist auch die Courtage.

Es ist ratsam, die Courtage offen anzusprechen und zu verhandeln. Allerdings führt dies nicht immer zum Erfolg. Gerade wenn es eher schwierig ist, ein Haus zu vermarkten, dürfte der Agent wenig verhandlungsbereit sein.

So funktioniert der Immobilienverkauf

Wer sein Haus verkaufen will, durchläuft dabei drei Phasen. Es bedarf zunächst einer umfassenden Vorbereitung, bevor er mit der Vermarktung beginnen und das Haus zum Verkauf anbieten kann. Findet sich ein Kaufinteressent, erfolgt der eigentliche Verkauf mit allen hierfür notwendigen rechtlichen Schritten.

Vorbereitungsphase: Unterlagen zusammenstellen und Wertermittlung

Zunächst benötigen Hausverkäufer einige Unterlagen, um ihre Immobilie verkaufen zu können:

• Grundriss
• Energieausweis
• Teilungserklärung sowie die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, wenn Sie eine Wohnung verkaufen wollen
• Baupläne, Baugenehmigung und Baubeschreibung
• Flurkarte
• Grundbuchauszug
• Mietvertrag, wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen wollen
• aussagekräftige Fotos vom Verkaufsobjekt

In einem nächsten Schritt muss das Objekt bewertet und sein Marktpreis ermittelt werden. Auf dieser Grundlage wird anschließend der Angebotspreis festgelegt, zu dem Sie das Haus verkaufen wollen. Danach erstellen Sie oder Ihr Makler ein Exposé, in welchem die Immobilie genau beschrieben und anhand von Fotos veranschaulicht wird. Außerdem beinhaltet es zumindest einen Grundriss.

Vermarktung: Immobilien richtig verkaufen – nutzen Sie mehrere Kanäle

Während vor einigen Jahren Anzeigen in Tageszeitungen die wichtigste Plattform für den Verkauf von Immobilien waren, sind es heute die Immobilienportale im Internet, wie z. B. Immobilienscout24 und Immowelt. Berücksichtigen Sie die hierfür anfallenden Kosten beim Hausverkauf.

Auch wenn sich damit eine hohe Reichweite erzielen lässt, empfiehlt es sich, weitere Kanäle zu nutzen, um ein Haus zum Verkauf anzubieten, z. B.:

• Handzettel
• Aushänge in Geschäften und Kaufhallen
• Verkaufsschild am Haus
• Hörensagen – sprechen Sie mit Bekannten und Nachbarn darüber, dass Sie Ihr Haus verkaufen wollen
• kostenlose Anzeigenblätter

Bereiten Sie sich gut auf Anrufe und Nachfragen vor. Interessenten fragen schnell nach einem Besichtigungstermin und ob der Preis noch verhandelbar ist. Dann ist es gut, die passenden Antworten parat und selbst einige Fragen vorbereitet zu haben, auch um herauszufinden, ob ernsthaftes Interesse besteht oder ob der Anrufer „nur mal gucken“ will.

Wer sein Haus verkaufen will, sollte auch eine passende Strategie haben, wenn es an Verhandlungsgespräche zum Kaufpreis geht. Ihre Verhandlungsposition ist dabei umso günstiger, je höher die Nachfrage ist. Damit steigen auch die Chancen, dass Sie den Kaufpreis erzielen, den Sie sich wünschen. Vielleicht ist sogar jemand bereit, mehr zu zahlen. Ist die Nachfrage umgekehrt eher dürftig, müssen Sie sich überlegen, wo beim Preis Ihre Schmerzgrenze liegt.

Eigentlicher Haus- bzw. Wohnungsverkauf

Der Verkauf von Eigentumswohnungen und Häusern funktioniert nur mithilfe eines notariell beurkundeten Kaufvertrags, den beide Parteien unterzeichnen. Dabei sollte beiden Parteien ausreichend Zeit eingeräumt werden, um vor Unterschrift den Vertragsinhalt genau unter die Lupe zu nehmen.

Kommt es endgültig zum Vertragsschluss, fehlen nur noch einige Schritte, um das Haus endgültig zu verkaufen und zu übereignen:

• Übergabe der Immobilie – immer mit Übergabeprotokoll
• Umschreibung der Eigentumsverhältnisse
• Zahlung und Übergabe des Kaufpreises

Achten Sie darauf, dass das Geld erst bei Ihnen eingeht, bevor Sie die Eigentumsumschreibung veranlassen. Anderenfalls sind Sie das Haus los und müssen sehen, wie Sie die Schulden eintreiben. Unmittelbar nach Zahlungseingang können Sie den Notar informieren, damit dieser veranlasst, dass der neue Eigentümer als solcher im Grundbuch eingetragen wird.

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