Hamburger Räumung: Rausschmiss aus der Wohnung in zwei Stufen

Von schuldnerberatung.de, letzte Aktualisierung am: 2. Dezember 2022

Das Wichtigste zur Hamburger Räumung

Wann darf der Vermieter eine Zwangsräumung veranlassen?

Keine Räumung ohne gerichtlichen Räumungstitel: Der Vermieter muss zuerst erfolgreich auf Räumung klagen. Erst mit dem Räumungsurteil kann er den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Das gilt auch für die Hamburger Räumung.

Wie läuft die Hamburger Räumung ab?

Bei der Hamburger Räumung erfolgt die Zwangsräumung in zwei Stufen. Erst wenn das Umzugsunternehmen die Wohnung leer geräumt hat, erhält der Vermieter die Schlüssel.

Welchen Nachteil birgt das Hamburger Modell?

Zwischen Räumung und Schlüsselübergabe stehen die Mitarbeiter des Unternehmens nicht durchgehend unter unmittelbarer Aufsicht des Gerichtsvollziehers, was zu Streitigkeiten führen kann, wenn Hausrat und anderes Eigentum des Mieters zu Schaden kommt.

Wie funktioniert die Räumung nach dem Hamburger Modell?

Die Hamburger Räumung ist nur eine Art der Zwangsräumung.
Die Hamburger Räumung ist nur eine Art der Zwangsräumung.

Nicht immer räumt der Mieter nach einer Kündigung durch seinen Vermieter freiwillig die Wohnung. Wehrt sich der Mieter oder weigert sich schlichtweg auszuziehen, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als die Räumung seiner Wohnung mit gerichtlicher Hilfe zu erzwingen.

Doch zuerst muss der Gläubiger/Vermieter die erste Hürde nehmen – eine erfolgreiche Räumungsklage, die mit einem Räumungsurteil endet – wenn nicht der Mieter obsiegt und weiterhin in der Wohnung bleiben darf. Ohne diesen Vollstreckungstitel kann der Vermieter nichts unternehmen. Insbesondere hat er keinerlei Recht, die Mieträume auf eigene Faust zu räumen und seinen (ehemaligen) Vertragspartner selbst vor die Tür zu setzen.

Merke: Ohne einen rechtskräftigen oder vorläufig vollstreckbaren Räumungstitel (Räumungsurteil) ist weder die Hamburger Räumung noch eine sonstige Form der Zwangsräumung zulässig. Räumt der Vermieter die Wohnung eigenmächtig ohne einen gerichtlichen Titel, so ist er zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet – und zwar verschuldensunabhängig.

Neben dem hier noch zu erläuternden Hamburger Modell kann eine solche Zwangsräumung auf folgen Weise durchgeführt werden:

Ablauf des Vollstreckungsverfahrens

Auch die Räumung nach dem Hamburger Modell ist nur mit einem Räumungstitel erlaubt.
Auch die Räumung nach dem Hamburger Modell ist nur mit einem Räumungstitel erlaubt.

Gewinnt der Vermieter die Räumungsklage, so muss er anschließend den Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung beauftragen. Der verlangt zunächst einen Kostenvorschuss und beginnt erst nach Bezahlung mit der Räumung. Hierfür setzt er einen Räumungstermin fest, den er dem Schuldner (Mieter) schriftlich mitteilt. Bis dahin kann dieser während einer eingeräumten Frist von drei Wochen selbst ausziehen.

Nur wenn der Schuldner weiter in der Wohnung verbleibt, erscheint der Gerichtsvollzieher zum Räumungstermin – zusammen mit einer Umzugsfirma, welche die Wohnung leerräumt und die Sachen des ehemaligen Mieters einlagert. Des Weiteren lässt der Gerichtsvollzieher die Schlösser austauschen und übergibt die neuen Schlüssel an den Vermieter.

Das zumindest ist die Vorgehensweise bei der klassischen Zwangsräumung. Bei der Hamburger Räumung läuft das Prozedere in zwei Phasen ab:

  1. Schlössertausch: Der Schuldner wird aus der Wohnung gesetzt, ohne dass der Gerichtsvollzieher dem Vermieter sofort den Besitz an den Räumlichkeiten einräumt. Vielmehr fertigt der Vollstreckungsbeamte ein Protokoll samt Fotos vom Besitz des bisherigen Mieters an.
  2. Herausschaffen und Einlagern der beweglichen Sachen des Mieters – Im Anschluss der Begehung übergibt der Gerichtsvollzieher dem Umzugsunternehmen – und nicht dem Gläubiger – die Wohnungsschlüssel. Das Unternehmen schafft den Hausrat aus der Wohnung und lagert diese ein. Erst danach übergibt die Umzugsfirma die Schlüssel an den Gläubiger (Vermieter).

Der Gläubiger muss die Hamburger Räumung ausdrücklich beantragen oder zumindest sein Einverständnis erklären.

Vor- und Nachteile der Hamburger Räumung

Die Vorteile liegen vor allem auf Seiten des Gerichtsvollziehers, der sich mit dieser Methode einige Arbeit spart, weil er mit einem Unternehmen seines Vertrauens zusammenarbeiten und Sammeltermine für mehrere Räumungsobjekte vereinbaren kann. Das spart ihm nicht nur Zeit, sondern auch Gerichtsvollzieherkosten, die zunächst zulasten das Gläubigers (Vorschusspflicht), aber schlussendlich zulasten des Schuldners (Kostentragungspflicht) gehen.

Ein Nachteil der Hamburger Räumung ist, dass die Mitarbeiter des beauftragten Umzugsunternehmens teilweise ohne Aufsicht des Gerichtsvollziehers sind.
Ein Nachteil der Hamburger Räumung ist, dass die Mitarbeiter des beauftragten Umzugsunternehmens teilweise ohne Aufsicht des Gerichtsvollziehers sind.

Ein Nachteil der Hamburger Räumung besteht vor allem darin, dass Personen des Umzugsunternehmens für eine gewisse Zeit ohne Aufsicht des Gerichtsvollziehers sind. Daraus können später Streitigkeiten entstehen, etwa über eine vermeintlich unberechtigte Entsorgung oder wenn Gegenstände des Mieters beschädigt werden.

Achtung: In diesem Fall muss sich der Mieter an das Umzugsunternehmen halten, wenn er Schadensersatz begehrt, und nicht an den Vermieter.

Während der Gerichtsvollzieher bei der Hamburger Räumung Zeit und Aufwand spart, kann sie für den Gläubiger zeitliche Verzögerungen mit sich bringen. Die Vollstreckung ist erst abgeschlossen, wenn die Wohnung leer und die Schlüssel an den Vermieter übergeben sind.

Wie können verschuldete Mieter eine Hamburger Räumung abwenden?

Hat der Vermieter bereits einen Räumungstitel vor dem Gericht erwirkt, bleibt dem Mieter im Vollstreckungsverfahren nur noch eine Option: Er kann nach § 765a ZPO Vollstreckungsschutz beantragen. Dieser wird jedoch nur in absoluten Ausnahmefällen gewährt:

  1. Die Räumung muss aufgrund besonderer Umstände eine Härte für den Schuldner darstellen, beispielsweise wenn dieser akut erkrankt ist oder Suizidgefahr besteht.
  2. Diese Härte verstößt gegen die guten Sitten.
  3. Unter voller Berücksichtigung der schutzwürdigen Interessen des Vermieters überwiegt das Interesse des Mieters.

Sind diese drei Voraussetzungen gegeben, kann das Vollstreckungsgericht die (Hamburger) Räumung aufheben, untersagen oder einstellen.

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