Berliner Modell: Zwangsräumung der anderen Art

Von schuldnerberatung.de, letzte Aktualisierung am: 11. April 2021

Das Wichtigste zur Berliner Räumung

Wie unterscheidet sich die Berliner Räumung von der herkömmlichen Zwangsräumung?

Beim Berliner Modell wird anders als bei der klassischen Zwangsräumung nicht der Hausrat des Mieters abtransportiert. Der Gerichtsvollzieher tauscht lediglich das Türschloss aus.

Wie funktioniert die Räumung nach dem Berliner Modell?

Der Vermieter meldet ein Vermieterpfandrecht auf die Gegenstände des Mieters an und kann die pfändbaren Gegenstände nach einer Aufbewahrungsfrist von einem Monat verwerten.

Welche Ansprüche hat der Mieter, wenn der Vermieter seinen Hausrat entsorgt?

Entsorgt der Vermieter einen Gegenstand, der noch verwertbar ist, muss er Schadensersatz leisten.

Die klassische Zwangsräumung birgt oft Risiken für Vermieter

Das Berliner Modell findet besonders in der Hauptstadt häufig Anwendung - daher auch der Name.
Das Berliner Modell findet besonders in der Hauptstadt häufig Anwendung – daher auch der Name.

Weigert sich ein Mieter trotz wirksamer Kündigung, aus der Wohnung auszuziehen, bleibt dem Vermieter oft nur die Räumungsklage als letzter Ausweg. Fällt das Gerichtsurteil zu seinen Gunsten aus, wird die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher zwangsgeräumt.

Üblicherweise bedeutet dies einen Abtransport sämtlicher Gegenstände des Mieters: Offensichtlicher Sperrmüll wird vernichtet und der übrige Hausrat vom Vermieter eingelagert. Dadurch fallen neben den Gerichtsvollziehergebühren auch regelmäßig Speditions- und Lagerkosten an, die nicht selten im vierstelligen Bereich (oder höher!) liegen. Grundsätzlich sind diese zwar vom Mieter zu tragen, der Vermieter muss sie aber vorstrecken.

Ist der Mieter mittellos, bleibt der Vermieter dann oft auf den Kosten für die Zwangsvollstreckung sitzen. Obendrein haftet er für die Verwahrung der Sachen und muss Schadensersatz leisten, sollte das Inventar verloren gehen oder beschädigt werden. Die klassische Zwangsräumung ist somit für den Vermieter meist mit Risiken verbunden.

Räumung nach dem Berliner Modell bietet eine kostengünstigere Alternative

Das Berliner Modell – auch bekannt als Berliner Räumung – sieht anders als die klassische Zwangsräumung nicht den Abtransport des kompletten Hausrats des Mieters vor, sondern lediglich das Auswechseln des Wohnungsschlosses. Der Gerichtsvollzieher vollstreckt damit gewissermaßen die Herausgabe der Wohnung, denn der Mieter kommt ja ohne neuen Schlüssel nicht mehr hinein.

Gleichzeitig verbleibt aber sein gesamter Hausrat in der Wohnung, an dem der Vermieter sein Vermieterpfandrecht gemäß § 562 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geltend macht. Das Berliner Modell bringt damit einige Vorteile für den Vermieter:

  • Es entfallen die Kosten für Spedition, Müllabfuhr und Lagerung, für die er nun keinen Vorschuss leisten muss.
  • Er kommt in den Besitz von Gegenständen, die er evtl. verwerten kann, um die Mietschulden seines früheren Mieters zu begleichen.
  • Meldet der Mieter Privatinsolvenz an, verbleiben die zuvor gepfändeten Sachen im Besitz des Vermieters und werden nicht unter den übrigen Gläubigern aufgeteilt.

Was genau passiert beim Berliner Modell mit den Gegenständen des Mieters?

Beim Berliner Modell kann der pfändbare Hausrat nach einem Monat verwertet werden.
Beim Berliner Modell kann der pfändbare Hausrat nach einem Monat verwertet werden.

Der Vermieter kann bei einer Räumung nach Berliner Modell allerdings nicht beliebig mit dem Hausrat des Mieters verfahren. Bevor er sein Vermieterpfandrecht geltend machen kann, hat er zunächst einige Dinge zu berücksichtigen:

  1. Gegenstände, die nicht Eigentum des Mieters sind (weil sie z. B. gemietet oder geleast sind), müssen an diesen herausgegeben werden.
  2. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offenbar kein Interesse besteht, können entsorgt werden.
  3. Die übrigen Gegenstände sind einen Monat lang aufzubewahren. Erhebt der Mieter in der Zwischenzeit Anspruch auf unpfändbare Sachen, sind diese herauszugeben. Als unpfändbar gelten Gegenstände, die zum privaten Gebrauch gehören (z. B. Kleidung, Wäsche), nicht verwertbar sind (z. B. Fotos, persönliche Dokumente) oder für den Beruf des Mieters nötig sind. Auch Haustiere sind unpfändbar.
  4. Nach Ablauf der Aufbewahrungsfrist kann der Vermieter den Hausrat verwerten. Hinterlegungsfähige Gegenstände wie Wertpapiere, wertvoller Schmuck und Bargeld müssen sofort bei der Hinterlegungsstelle hinterlegt werden. Die pfändbaren Gegenstände sind in einer öffentlichen Zwangsversteigerung zu veräußern. Unpfändbare Sachen, auf die der Mieter zuvor keinen Anspruch erhoben hat, dürfen frei verkauft oder vernichtet werden.

Berliner Modell: Vorsicht beim Entsorgen von Hausrat!

Wie bereits erwähnt, können Vermieter nach dem Berliner Modell Gegenstände sofort entsorgen, wenn kein Interesse mehr an deren Aufbewahrung besteht. Hier besteht für sie allerdings ein erhebliches Risiko. Denn die Auffassung, was unbrauchbar ist und was nicht, kann sehr subjektiv sein.

Ist das Kunst oder kann das weg? Vermieter sollten bei der Berliner Pfändung nichts vorschnell entsorgen.
Ist das Kunst oder kann das weg? Vermieter sollten bei der Berliner Pfändung nichts vorschnell entsorgen.

Entsorgt er einen Gegenstand, weil er ihn für Müll hält, und kann der Mieter plausibel machen, dass dieser durchaus noch einen Wert hatte, ist der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet.

Außerdem kann es schwer sein, die Unbrauchbarkeit eines Gegenstandes zu beweisen.

Landet z. B. eine beschädigte, billige Discounter-Kommode im Müll, könnte der Mieter behaupten, es handele sich dabei um eine wertvolle Antiquität oder es befände sich in einem Geheimfach wertvoller Schmuck, der mitentsorgt wurde. Vermietern ist deshalb beim Berliner Modell anzuraten, bei der Verwahrung alles gründlich zu inventarisieren und zu dokumentieren.

Entledigt sich der Vermieter eines noch verwertbaren oder brauchbaren Gegenstands bzw. kann nicht ausreichend belegen, dass der Gegenstand tatsächlich nutzlos war, ist er schadensersatzpflichtig. Das Berliner Modell kann deshalb zu einem potentiellen Minenfeld für Vermieter werden. Aus diesem Grund sollten Vermieter nur dann eine Berliner Räumung durchführen, wenn der Mieter entweder schriftlich der Entsorgung des Hausrats zugestimmt hat oder der Vermieter mit Sicherheit weiß, dass die Wohnung nur Müll enthält. Alternativ dazu kann er auch darauf verzichten, überhaupt etwas wegzuwerfen, bevor die einmonatige Aufbewahrungsfrist um ist.

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Berliner Modell: Zwangsräumung der anderen Art
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6 Gedanken zu „Berliner Modell: Zwangsräumung der anderen Art

  1. Regina A.

    Wir wollen in drn 4 Wochen unseren Hausrat und die persönlichen Sachen aus unsetem ehemaligen Haus abtransportieren. Was kann man mit dem neuen Hauseigentümer vereinbaren und muss er uns ständigen Zugang gewähren damit auch die Umzugsfirma arbeoten kann. Eilantrag an das Amtsgericht ?

    1. schuldnerberatung.de

      Hallo Regina,

      treten Sie zunächst an den neuen Eigentümer heran, um die Einzelheiten zu klären. Kommt es dabei zu Problemen, kann Ihnen ein Anwalt weiterhelfen.

      Ihr Team von schuldnerberatung.de

  2. M.

    Wir haben eine voll möbiliert Wohnung vermietet. Es stellte sich nach einem Jahr fest, dass dieser Mieter ein Einmietbetrtüger ist. Deshalb haben wir ihm durch einen Rechtsanwalt eine mehrfache auserordentliche Kündigung geschickt. Da er die Miete um die Hälfte schon einige Monate kürzt ohne Grund. Auch die Nebenkosten bezahlt er nicht. Wie konnen wir das Berliner Modell anwenden.

    1. Katharina

      Wir haben vor 2 Wochen ein Haus ersteigert.Jetzt wil der jetzige Bewohner nicht ausziehen…..
      Wie beantrage ich eine Zwangsräumung ?
      Und würde das Berliner Modell in Frage kommen …

      1. Fabian

        Hallo Katharina,
        ich spiele aktuell auch mit dem Gedanken ein noch bewohntes Haus zu ersteigern. Wie ist die Räumung bei euch verlaufen? Welche Kosten sind euch entstanden? Für mich wäre im Ernstfall auch das Berliner Modell interessant.

        Gruß

  3. Petra

    Hallo ich hätte da mal ne frage ich habe keine mietschulden und auch keine ruhe Störung eintrag aber habe eine reumung bekommen berliner räumung ist das rechtens

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