Zwangsräumung der Wohnung – Wie verhindere ich die Wohnungslosigkeit?

Von schuldnerberatung.de, letzte Aktualisierung am: 24. August 2020

Das Wichtigste zur Zwangsräumung

Darf der Vermieter mich eigenhändig aus der Wohnung werfen?

Nein, eine eigenmächtige Zwangsräumung durch den Vermieter ist nicht erlaubt.

Was muss der Vermieter tun, um eine Zwangsräumung durchführen zu können?

Er muss dem Mieter hierfür ordnungsgemäß kündigen und eine Räumungsklage erheben, wenn dieser die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig verlässt.

Zwangsräumung – was nun: Wie kann ich mich als Mieter dagegen wehren?

Mieter haben verschiedene Möglichkeiten, die Zwangsräumung abzuwenden. Hierfür ist es ratsam, sich frühzeitig Hilfe bei einer Schuldenberatungsstelle, einem Anwalt oder dem Jobcenter zu holen.

Detaillierte Infos zur Zwangsräumung

Berliner RäumungFrankfurter RäumungHamburger Räumung

Was ist eine Zwangsräumung? Unter welchen Voraussetzungen ist sie möglich?

Zwangsräumung - was nun? Was können Mieter unternehmen, um diese abzuwenden?
Zwangsräumung – was nun? Was können Mieter unternehmen, um diese abzuwenden?

Mietschulden können sich schnell zu einem existentiellen Problem entwickeln. Denn wenn der Mieter seine Miete nicht regelmäßig und pünktlich bezahlt, verletzt er seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter.

Dieser darf den Mietvertrag bei einem – vom Mieter verschuldeten – Zahlungsverzug kündigen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) genügt hierfür ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mehr als einem Monat (BGH, 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12).

Auch eine Zwangsräumung durch den Vermieter unterliegt strengen Regeln: Der Vermieter darf den Mieter nicht einfach so vor die Tür setzen. Hierfür hat der Gesetzgeber mit einem umfangreichen gesetzlichen Mieter- und Kündigungsschutz gesorgt.

Übrigens: Eine Zwangsräumung kann auch nach einer Zwangsversteigerung erfolgen. Hierbei muss jedoch unterschieden werden, ob sich die Räumung gegen einen Mieter mit gültigem Mietvertrag richtet oder ob mit der Zwangsräumung ein ehemaliger Eigentümer der versteigerten Immobilie zum Auszug bewegt werden soll:

Zwangsräumung nach Zwangsversteigerung: Richtet sich die zwangsweise Räumung gegen einen Mieter, so muss diesem das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich gekündigt werden – unter Einhaltung der mietrechtlichen Regelungen. Bei der Zwangsräumung gegen den alten Eigentümer gilt jedoch der Beschluss über den Zuschlag des Ersteigerers als Räumungstitel.

Der folgende Beitrag bezieht sich auf die Zwangsräumung aufgrund von Mietschulden.

Folgt die Zwangsräumung einer Wohnung einem bestimmten Ablauf?

Bevor der Vermieter eine Zwangsräumung beim Mieter durchführen lassen kann, muss er einige rechtliche Schritte unternehmen:

1. Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs

Zunächst muss der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, weil der Mieter mit einem erheblichen Teil der Miete in Rückstand ist. Erheblich ist dieser gewöhnlich in folgenden Fällen:

Wie läuft eine Zwangsräumung ab? Zuerst muss der Vermieter das Mietverhältnis kündigen.
Wie läuft eine Zwangsräumung ab? Zuerst muss der Vermieter das Mietverhältnis kündigen.
  • Es wurde in zwei aufeinanderfolgenden Monaten gar keine Miete bezahlt.
  • Der Mieter zahlt in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nur teilweise, wobei die noch offenen Beträge zusammen mehr als eine Monatsmiete betragen.
  • Er zahlt mehrere Monate lang die Miete nicht zusammenhängend und nicht vollständig. Die sich so ergebenden Mietrückstände betragen zusammen einen Rückstand von zwei Monatsmieten.

Auch aus anderen Gründen ist eine Kündigung durch den Vermieter möglich, z. B. wenn der Mieter gegen andere mietvertragliche Pflichten verstößt.

Tipp! Der Mieter kann die Räumungsklage und damit die Zwangsräumung abwenden, indem er seine Schulden bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage bezahlt. Der Zahlungsausgleich macht die außerordentliche Kündigung unwirksam. Verbindet der Vermieter die außerordentliche mit einer ordentlichen Kündigung, steht dem Mieter diese Möglichkeit nicht offen.

2. Erfolgreiche Räumungsklage des Vermieters

Nach einer wirksamen außerordentlichen bzw. ordentlichen Kündigung muss der Mieter die Wohnräume mit Beendigung des Mietverhältnisses verlassen und an den Vermieter herausgeben. Tut er dies nicht, kann der Vermieter die Räumung der Wohnung zwangsweise durchsetzen, indem er eine Räumungsklage erhebt.

Die Räumungsklage auf Zwangsräumung hat nur Erfolg, wenn der Vermieter tatsächlich einen Anspruch auf die Räumung hat, sprich wenn seine Kündigung den gesetzlichen Anforderungen standhält. Das Gericht prüft in diesem Zusammenhang, ob die Kündigung berechtigt war.

Bis zum Ende der mündlichen Verhandlung im Räumungsprozess kann der Mieter einen Antrag auf eine Räumungsfrist stellen. Das Gericht prüft diesen und setzt eine angemessene Frist zum Auszug. Auf diese Weise soll vermieden werden, dass der Mieter wegen seiner Verschuldung in die Obdachlosigkeit rutscht.

3. Durchführung der Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher

Der Gerichtsvollzieher wird die Zwangsräumung erst nach Ablauf der Räumungsfrist durchführen.
Der Gerichtsvollzieher wird die Zwangsräumung erst nach Ablauf der Räumungsfrist durchführen.

Sobald der Vermieter im Wege dieser Klage einen Räumungstitel erwirkt hat, kann er den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Bevor es jedoch zur Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher kommt, kann der Mieter innerhalb von drei Wochen freiwillig ausziehen.

Vermieter müssen eine mögliche Räumungsfrist abwarten. Diese kann vom Mieter beantragt werden. Das Gericht kann aber auch von Amts wegen, ohne einen solchen Antrag, eine solche Frist erlassen. Der Vermieter muss diese Fristen zur Zwangsräumung beachten, die in § 721 Zivilprozessordnung (ZPO) geregelt sind.

Vor Ablauf einer solchen Frist ist die Zwangsräumung nicht erlaubt. Allerdings muss der Mieter solange Miete bezahlen, bis er die Wohnung endgültig räumt.

Wie kann ich eine Zwangsräumung meiner Wohnung verhindern?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Zwangsräumung aufheben zu lassen bzw. abzuwenden. Die erste Chance bietet sich bereits in dem Moment, indem die Kündigung ins Haus flattert. Im Idealfall bezahlen Sie die offene Miete sofort.

Wenn Sie das Geld hierfür nicht aufbringen können, sollten Sie sich so schnell wie möglich an das Jobcenter oder den Träger der Sozialhilfe wenden und die Übernahme der Mietschulden zu beantragen, um eine drohende Wohnungslosigkeit abzuwenden.

Sie können sich auch von einer Schuldnerberatung unterstützen lassen. Diese kann Ihnen verschiedene Lösungen aufzeigen, um die Räumung abzuwenden.

Widerspruch gegen die Kündigung

Wenn Sie Ihre Wohnung vor der Zwangsräumung schützen wollen, empfiehlt sich als erster Schritt ein Widerspruch gegen die Kündigung.
Wenn Sie Ihre Wohnung vor der Zwangsräumung schützen wollen, empfiehlt sich als erster Schritt ein Widerspruch gegen die Kündigung.

Wenn der Mieter nicht mit der Kündigung einverstanden ist und vor allem, wenn ein Härtefall für ihn vorliegt, sollte er der Kündigung spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen.

Zieht der Mieter nicht aus, obwohl der Vermieter die Kündigung trotz Widerspruchs für rechtmäßig hält, so wird er gewöhnlich eine Räumungsfrist setzen.

Kommt der Mieter dieser Frist nicht nach und bleibt er in der Wohnung, kann der Vermieter die Räumungsklage mit dem Ziel der Zwangsräumung erheben.

Wenn der Vermieter weiß, dass der Mieter nach der Mietzeit nicht ausgezogen ist, muss er der weiteren Nutzung der Wohnung widersprechen.

Duldet der Vernmieter die Nutzung weiterhin, kann eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Betracht kommen.

Zwangsräumung abwenden im gerichtlichen Verfahren

Erhebt der Vermieter Klage, so klärt das Gericht, ob das Mietverhältnis wirklich beendet wurde. Das ist nur dann der Fall, wenn die Kündigung des Vermieters berechtigt war. Für Mieter, denen der Verlust ihrer Wohnung droht, kann es ratsam sein, sich an einen Anwalt für Mietrecht zu wenden.

Dieser kann auf verschiedene Weise versuchen, Ihre Interessen am Erhalt des Mietverhältnisses durchzusetzen:

  • Er kann Einwände gegen die Kündigung des Vermieters vorbringen.
  • Ein Rechtsanwalt kann im Prozess auch auf eine einvernehmliche Einigung hinwirken, insbesondere wenn die Erfolgsaussichten der Räumungsklage unsicher sind. In einem solchen Räumungsvergleich kann z. B. vereinbart werden, dass der Mieter unter der Bedingung zu einem bestimmten Zeitpunkt auszieht, dass der Vermieter auf Schönheitsreparaturen verzichtet.
  • Der Anwalt kann für seinen Mandanten eine Räumungsfrist beim Gericht beantragten und schlüssig darstellen, warum dieser einen bestimmten Zeitraum bis zum Auszug braucht.

Sie können die Räumungsklage auch durch Bezahlung des Mietrückstands abwenden. Ab Erhebung der Klage haben Sie zwei Monate Zeit, um Geld für die rückständige Miete aufzutreiben und die außerordentliche Kündigung der Vermieters so aus der Welt zu schaffen.

Hat die Klage des Vermieters Erfolg, so muss der Mieter die Wohnung verlassen. Tut er dies nicht freiwillig, erfolgt die Räumung durch einen beauftragten Gerichtsvollzieher.

Zwangsräumung: Mit welcher Dauer ist zu rechnen? Der Zeitraum von der Einreichung der Klage bis zur endgültigen Räumung kann unterschiedlich lang sein. In der Regel dauert das Prozedere fünf bis sechs Monate. In besonders schwierigen Fällen, z. B. bei einem Härtefall, bis zu zwei Jahre.

Zwangsräumung: Kosten und “Berliner Modell”

Das Berliner Modell erlaubt eine Zwangsräumung auf vereinfachte Art. Hier verbleiben die Möbel in der Wohnung.
Das Berliner Modell erlaubt eine Zwangsräumung auf vereinfachte Art. Hier verbleiben die Möbel in der Wohnung.

Folgt die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher dem herkömmlichen Ablauf, so wird dieser meist von einem Umzugs- oder Möbelunternehmen begleitet. Dieses lagert den Hausrat des Mieters ein. Dieser kann sich sein Hab und Gut dort kostenpflichtig abholen. Tut er das nicht innerhalb einer festgelegten Frist, so werden die Sachen verwertet oder entsorgt.

Wenn der Mieter im Prozess unterliegt, muss er die Kosten der Zwangsräumung tragen. Allerdings wird der Gerichtsvollzieher nicht tätig, bevor der Vermieter einen Kostenvorschuss geleistet hat. Bei einer Drei-Zimmer-Wohnung können das schon mal 2.000 bis 3.000 Euro sein.

Dabei kostet nicht nur das Ausräumen, z. B. durch eine Umzugsfirma oder eine Spedition, Geld. Bei einer Zwangsräumung fallen auch Kosten für die Einlagerung ein. Für den Vermieter ist damit ein erhebliches Kostenrisiko verbunden. Gerade bei zahlungsunfähigen oder überschuldeten Mietern dürfte es kaum möglich sein, dieses Geld wieder zurückzuholen.

Eine für den Vermieter kostengünstigere Variante ist die “Berliner Räumung”: Hier beantragt der Gerichtsvollzieher beim Zwangsräumungstermin lediglich die Herausgabe der Wohnung. Möbel und Hausrat des Mieters verbleiben jedoch in der Wohnung. Dadurch fallen nur Kosten für den Gerichtsvollzieher und für einen Austausch der Schlösser an. Wenn der Mieter seine Sachen nicht fristgerecht zurückfordert, kann der Vermieter diese verwerten, indem er sie versteigert oder verkauft.

Zwangsräumung kurz zusammengefasst

Die wichtigsten Fakten zum Ablauf einer Zwangsräumung haben wir in einer Infografik für Sie zusammengefasst.

Infografik zur Zwangsräumung
Infografik zur Zwangsräumung

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Zwangsräumung der Wohnung – Wie verhindere ich die Wohnungslosigkeit?
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16 Gedanken zu „Zwangsräumung der Wohnung – Wie verhindere ich die Wohnungslosigkeit?

    1. schuldnerberatung.de

      Hallo,

      handelt es sich um eine klassische Räumung, beträgt die Aufbewahrungsfrist einen Monat.

      Ihr Team von schuldnerberatung.de

      Antworten
  1. Neeltje F.

    Meiner Cousine steht leider die Zwangsräumung bevor. Sie hat leider die Kurve in vielen dingen nicht gekriegt und sich nicht rechtzeitig Hilfe gesucht. Jetzt will ich wenigstens versuchen ihre Möbel bei mir einzulagern. Damit ihr diese Kosten erspart bleiben.

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  2. Linda S.

    Hallo ich habe ein Gerichtsurteil bekommen indem ich bis zum 31.März ausziehen soll.Ich habe eine Wohnunh im Sept.2006 angemietet vor 2 Jahren wurde festgestellt ,daß 2 Räume nicht als Wohnraum gelten .Dachboden mit 31qm wurden von Bauaufsichtsbehörde gesperrt als Wohnraum.Mein Anwalt hat 30% Mietkürzung beantragt und 10% für erhebliche Mietmängel.Nach ca.einem halben Jahr hat sich der Vermieter durch einen Anwalt vertreten lassen . gegangen bis jetzt 3mal gekündigt bekommen.Das Gericht sagte mir 20% Mietminderung zu,und die Kündigung für unwirksam.Die zuviel gekürzten Beträge muß ich nachbezahlen ,daß mache ich per Ratenzahlung.Die Vermieter sind dann zum Landesgericht D. gegangen.Urteil ich muß 81% der Gerichtskosten zahlen und bis 31.03 die Wohnung übergeben. Mein Mann und ich sind zu 80% und 100% Behindert,auch haben wir nicht die Mitteln um einen Umzug zu finanzieren.Wir haben immer unsere Miete bezahlt.Seit wir dort wohnen hat noch keine Umlagenabrechnung gestimmt immer zu Kunsten des Vermieters.Wir wollen gerne wohnen bleiben bis wir eine vergleichbare Wohnung finden ist sehr schwer im Moment.Meine Vermieter sind in meinen Augen Betrüger ,vermieten was als Wohnraum der keiner ist ,machen die Abrechnungen falsch und meinen “Das haus gehört uns und da können wir machen was wir wollen”.Wo kann ich mir hilfe holen.Habe eine Anwältin die nicht geeignet dafür ist.

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    1. schuldnerberatung.de

      Hallo Linda,

      geeignete Anwälte finden Sie mit Hilfe der zuständigen Rechtsanwaltskammer.

      Ihr Team von schuldnerberatung.de

      Antworten
  3. Tristan

    Hallo zusammen
    Mein Bruder seine 3 Zimmerwohnung wurde zwangsgeräumt und der Gerichtsvollzieher sagte ihn es kommen kosten von 3000 Euro auf ihn zu.
    Dazu meine Frage Da ich ihn da bei der Summe nicht helfen kann und er selber zwar ein Job hat aber nicht das Geld, was soll er nun machen
    Danke schonmal

    Antworten
    1. schuldnerberatung.de

      Hallo Tristan,

      Hilfe erhält Ihr Bruder bei einer Schuldnerberatungsstelle oder einem Anwalt.

      Ihr Team von schuldnerberatung.de

      Antworten
  4. Barthe

    Guten Tag,
    Nach ein zwangsräumung durch Gerichtvollzieher am 01.02.2019 , muss ich zahlen 3 Monats Miete vom 01.02 bis 30.04.2019.
    Vielen dank

    Antworten
  5. b.

    hallo,wer entscheidet nach welchem modell zwangsraeumung stattfindet?

    und was ist mit all der persoenlichen unterlagen,”tausender”arztbriefe,klinkberichte,befunde,
    gerichtsunterlagen aus laengst vergangen zeiten,klagen bezueglich kindheitstrauma,
    alles nicht aus der zwangszuraeumenden wohnung zu schaffen und somit frei zugaenglich fuer vermieter,
    der bereits nachweislich persoenliche daten ohne Zustimmung an Dritte weitergegeben hat,
    das kann doch nicht sein,das er damit machen kann was er will,noch dazu es Unterlagen sind,die durchaus in 30 jahren noch sehr relevant sind,urteile sozialgericht,zb,nach dem OEG,…..nichts sortiert in kartons,sondern alles verteilt in schubladen,schraenken,einzelnen ordnern,und einzelnen kartons,die er sich zu gemuete fuehren kann,und theoretisch jedermann zugaenglich machen kann!

    Antworten
  6. Mico T.

    Hallo bitte um hilfe Der Anwalt droht mir wenn ich bis 10.7.19 nicht alles bezahle mit einer räumungsklage kann ich die Wohnung behalten wenn ich vor der Verhandlung bezahle

    Antworten
    1. schuldnerberatung.de

      Hallo Mico,

      bei finanziellen Problemen hilft Ihnen eine Schuldnerberatungsstelle oder ein Anwalt weiter.

      Ihr Team von schuldnerberatung.de

      Antworten
  7. Andrea

    Niemand hilft, war mit zwei jungen Leuten beim C., weil deren Wohnung während ihrer Abwesenheit beräumt wurde und alles entsorgt. Keine Papiere mehr keine Klamotten nichts. Die Mitarbeiterin vom C. sagte nur da müssen wir mal einen Termin machen, und dann gucken. Alles im Flur wo noch fremde Personen warteten.
    Sie kann garnichts machen, jeden Falls nicht jetzt, man soll sich melden zwei Mal im Monat kann man da wohl einen Termin vereinbaren.
    Das wars dann.
    Anwalt, angerufen der wollte erst ei nmal wissen ob eine Rechtschutz besteht, wegen der Kosten, Amtsgericht wegen Beratungsschein, wollte Unterlagen die entsorgt worden sind, ohne Nachweise kein Beratungsschein.
    So nun, was tut hier der Staat für in der Not suchende ??? Nichts!!!!!

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  8. Sybille

    Hallo,

    kann ich einen Tag vor Zwangsräumung die Wohnung noch geräumt, renoviert, etc. ohne Kosten übergeben?

    Der Vermieter meint nein, nur eine Woche vorher sei dies möglich.

    Bitte Hilfe!

    Danke.

    Antworten
    1. schuldnerberatung.de

      Hallo Sybille,

      eine solche Regelung ist uns nicht bekannt. Genauere Informationen erhalten Sie bei einem Anwalt.

      Ihr Team von schuldnerberatung.de

      Antworten
  9. b.

    Guten TAG,nach Zwangsräumung (ich bin Mieter) habe ich bereits 3 Termine zur Räumung erhalten u.auch eingehalten
    NUN wird mir der 4.te u.letzte finale TERMIN verwehrt ,da anscheinend die Heizung nicht mehr geht und ich das in Ordnung bringen lassen soll
    auch soll ich meine demontierten Leuchten wieder im Objekt anbringen (das ist jedoch meine Eigentum)da die Umzugsfirma vor weihnachten nicht
    mehr viele termine zur Verfügung hat ist hier EILE geboten

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  10. Andrea

    Berliner Modell

    Wenn bei einer Versteigerung nicht alle Gegenstände ersteigert werden, was muss mit den nicht versteigerten Gegenständen geschehen?
    Nochmals versteigern? Wenn ja, wie oft?
    Gegenstände entsorgen?
    Einlagern? Wenn ja, wie lange?

    Vielen Dank.

    Antworten

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