Zwangsvollstreckung von Immobilien: Voraussetzungen und Ablauf

Von schuldnerberatung.de, letzte Aktualisierung am: 17. Februar 2021

Das Wichtigste zur Zwangsvollstreckung von Immobilien

Wie erfolgt eine Zwangsvollstreckung in Immobilien?

Es gibt drei mögliche Arten: die Zwangsversteigerung, die Zwangsverwaltung und die Sicherungshypothek.

Lohnt sich die Zwangsvollstreckung in Grundstücke und Wohnungseigentum des Schuldners?

Das lässt sich so pauschal nicht beantworten, sondern hängt immer vom jeweiligen Einzelfall ab. Allerdings ist die Immobiliarvollstreckung sehr zeit- und kostenintensiv, sodass sich andere Zwangsvollstreckungsmaßnahmen wie die Kontopfändung ggf. eher eignen.

Bei einer Zwangsversteigerung würde der Schuldner u. U. Haus und Hof verlieren. Darf der Gläubiger das so ohne weiteres veranlassen?

Grundsätzlich darf der Gläubiger frei zwischen den verschiedenen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen wählen. Er darf sich auch für die Zwangsversteigerung entscheiden, ohne dass die Schulden eine bestimmte Mindesthöhe erreicht haben müssen.

Zwangsvollstreckung von Häusern, Grundstücken und Co.

Die Zwangsvollstreckung bei Immobilien ist prinzipiell möglich.
Die Zwangsvollstreckung bei Immobilien ist prinzipiell möglich.

Die Zwangsvollstreckung ist in Deutschland ein rechtliches Mittel, mit dem Gläubiger ihre Rechte gegenüber von Schuldnern durchsetzen können, sofern letzte sich nicht an ihre Verbindlichkeiten halten bzw. halten können. Dabei ist die Zwangsvollstreckung auch in bewegliches Vermögen (Immobilien, Autos, Luxusgegenstände uns.) möglich.

Weitere Maßnahmen können beispielsweise Pfändungen des Kontos oder des Gehalts sein. Gerade bei hohen geschuldeten Summen oder einer auf ein Grundstück laufenden Hypothek ist die Zwangsvollstreckung der Immobilien jedoch eine verhältnismäßig einfache Möglichkeit, die Schulden einzutreiben.

In der Regel können Interessierte nach der Zwangsvollstreckung solche Immobilien kaufen, meist im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Da diese Häuser oft günstiger als auf dem herkömmlichen Markt sind, sind gerichtliche Versteigerungen nicht unbeliebt.

Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung

Ob es sich bei dem Gegenstand der Zwangsvollstreckung um Immobilien, einen wertvollen Oldtimer oder ein Gemälde handelt, ist erst einmal unerheblich. Grundsätzlich bedarf es der Erfüllung einiger Bedingungen, ehe die Vollstreckung betrieben werden kann.

Dazu gehört, dass der Schuldner im Zahlungsverzug ist, weil er beispielsweise ein Rechnungsdatum nicht eingehalten oder eine anstehende Rate nicht bedient hat. In der Regel wird der Gläubiger auf diesen Umstand mittels einer oder mehrere Mahnungen aufmerksam machen.

Sind alle Zahlungserinnerungen nicht von Erfolg gekrönt, kann der Gläubiger bei Gericht einen Mahnbescheid beantragen. Dadurch erlangt er einen Titel über seine Forderung, die nun erst nach 30 Jahren verjährt. Mit dem Mahnbescheid kann der Gläubiger schließlich den Vollstreckungsbescheid erlangen, mit dem letztendlich die eigentliche Zwangsvollstreckung von Immobilien durch den Gerichtsvollzieher möglich wird.

Verhindern der Versteigerung

Auch Immobilien können vor Zwangsvollstreckung und Pfändung unter Umständen noch gerettet werden.
Auch Immobilien können vor Zwangsvollstreckung und Pfändung unter Umständen noch gerettet werden.

Eigentümer können die Zwangsvollstreckung ihrer Immobilie am einfachsten abwenden, indem sie die fälligen Zahlungsverpflichtungen erfüllen. Meistens ist das jedoch nicht möglich, beispielsweise nach dem Verlust der Arbeitsstelle.

Schuldner sollten sich daher unbedingt an einen Anwalt wenden, spätestens nachdem sie durch das Gericht über das laufende Mahnverfahren informiert wurden. Gleiches gilt, wenn die Forderung unbegründet ist. In einem solchen Fall muss aktiv Widerspruch eingelegt werden!

Anmeldung der Insolvenz

Auch die Beantragung eines Insolvenzverfahrens ist bei Zahlungsunfähigkeit möglich. Denn während der Privatinsolvenz stehen Schuldner unter Pfändungsschutz, sodass es Gläubigern nicht länger möglich ist, die Zwangsvollstreckung bei Immobilien zu betreiben.

Zwar stehen Immobilien für die Zwangsvollstreckung durch Gläubiger nicht länger zur Verfügung, zugleich werden sie jedoch Teil der Insolvenzmasse. Nach der Pfändung von Immobilien ist die Zwangsversteigerung nach den Regeln der Insolvenzordnung (InsO) also nicht ausgeschlossen. Handelt es sich jedoch um eine verschuldete Immobilie, hat der Insolvenzverwalter die Möglichkeit, diese freizugeben.

Dazu ist es nötig, dass

  • der zu erwartende Verkaufserlös geringer ist als die Schulden, die auf dem Haus lasten.
Da die Zwangsvollstreckung einer Immobilie im Insolvenzverfahren immer dazu dient, die Gläubiger zu befriedigen, ist der Nutzen einer Versteigerung stark eingeschränkt, wenn diese wahrscheinlich weniger einbringen würde, als Schulden auf dem Objekt lasten. Je höher die Verschuldung ist, desto unwahrscheinlicher die Gläubigerbefriedigung und desto wahrscheinlicher die Freigabe.

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