Grundschuldbestellung nach dem Kaufvertrag für ein Grundstück

Von schuldnerberatung.de, letzte Aktualisierung am: 11. Mai 2022

Kurz & knapp: Das Wichtigste zur Grundschuldbestellung

Was genau ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht, das in das Grundbuch einer Immobilie eingetragen wird. Sie dient der Kreditsicherung – meistens im Rahmen einer Immobilienfinanzierung: Wenn der Käufer und neue Eigentümer der Immobilie zahlungsunfähig wird und den Immobilienkredit nicht mehr zurückzahlen kann, darf die Bank als Kreditgeber und Inhaber der Grundschuld die Zwangsversteigerung der Immobilie veranlassen und mit dem Erlös die Darlehensschulden ausgleichen.

Was ist die Grundschuldbestellung?

Die Grundschuld muss ins Grundbuch eingetragen werden. Dieser Prozess wird auch als Grundschuldbestellung bezeichnet. Eine ausführlichere Erläuterung lesen Sie an dieser Stelle.

Wie läuft eine Grundschuldbestellung ab?

Der Käufer muss zunächst das Grundschuldbestellungsformular der Bank und die Belastungsvollmacht des Verkäufers an den Notar weiterleiten. Er bereitet alle Unterlagen vor und schickt sie nach dem Beurkundungstermin an das Grundbuchamt weiter. Das genaue Prozedere können Sie in diesem Abschnitt nachlesen.

Was kostet eine Grundschuldbestellung?

Planen Sie für die Notarkosten und die Gebühren des Grundbuchamts etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie ein.

Wie geht es nach der Bestellung der Grundschuld weiter?

Nachdem das Grundbuchamt die Grundschuld im Grundbuch vermerkt hat und die Bank darüber informiert ist, wird diese die Darlehenssumme auszahlen, sodass der Käufer den Kaufpreis bezahlen und den Kaufvertrag vollständig abwickeln kann. Welche Schritte dazugehören, haben wir an dieser Stelle zusammengefasst.

Bestellung einer Grundschuld einfach erklärt

Grundschuld: Ihre Bestellung meint den Vorgang bis zur Grundbucheintragung.
Grundschuld: Ihre Bestellung meint den Vorgang bis zur Grundbucheintragung.

Wenn die Käufer einer Immobilie ihren Hauskauf mithilfe eines Darlehens finanzieren, verlangt die Bank dafür eine entsprechende Kreditsicherheit für den Fall, dass der Käufer und Darlehensnehmer zahlungsunfähig wird.

Bevor sie den beantragten Kredit an den Hauskäufer auszahlt, lässt sie die gekaufte Immobilie mit einer Grundschuld belasten. Hierfür muss dieses Grundpfandrecht in das Grundbuch der zuständigen Gemeinde eingetragen werden. Die Grundschuldbestellung zugunsten der Bank ist nichts anderes als der Vorgang der Grundbucheintragung.

Nur ein Notar kann die Grundschuldbestellung veranlassen. Im Idealfall geschieht dies direkt nach der – ebenfalls beim Notar erfolgten – Unterzeichnung des Kaufvertrags. Wenn es bei dieser Grundbucheintragung zu Verzögerungen kommt, besteht die Gefahr, dass die Bank das Darlehen erst später auszahlt, sodass der Käufer den Kaufpreis nicht fristgerecht bezahlen kann. Er müsste dem Verkäufer dann Verzugszinsen zahlen.

Keine Grundschuld ohne Zweckerklärung

Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek nicht von dem Darlehen abhängig, welches sie absichern soll. Das heißt, die Grundschuld bleibt auch dann bestehen, wenn die Forderung der Bank bereits erloschen ist, weil der Darlehensnehmer den Kredit nebst Zinsen vollständig zurückgezahlt hat.

Deshalb könnte die Bank mithilfe der Grundschuld eine Zwangsvollstreckung veranlassen, obwohl gar keine Forderung mehr existiert – was für den Eigentümer des belasteten Grundstücks fatal wäre.

Aus diesem Grund treffen Bank und Darlehensnehmer eine Zweckvereinbarung bzw. Sicherungsabrede, in der sie genau festlegen, für welche Forderung die Grundschuldbestellung erfolgt und dass die Grundschuld auf den Immobilieneigentümer als Darlehensnehmer zurückgeht, wenn dieser die besicherte Forderung vollständig beglichen hat (sogenannte Eigentümergrundschuld). Diese Vereinbarung ist normalerweise Bestandteil des Darlehensvertrags.

Risiken der Grundschuldbestellung und Fremdfinanzierung von Immobilien

Für den Fall, dass ein Kreditnehmer nicht mehr in der Lage ist, seine Kreditschulden zu bezahlen, möchte die Bank die gesamte Kreditsumme abgesichert wissen. Sie möchte schnell und unkompliziert auf das Grundstück und gegebenenfalls andere Sicherheiten zugreifen können. Hierfür nutzt sie in der Regel folgende Möglichkeiten:

Grundschuldbestellung: Vor dem Darlehensvertrag fordert die Bank Informationen über die Immobilie und den Darlehensnehmer.
Grundschuldbestellung: Vor dem Darlehensvertrag fordert die Bank Informationen über die Immobilie und den Darlehensnehmer.
  • Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld berechtigt die Bank, die Zwangsversteigerung der Immobilie zu verlassen, wenn der Hauskäufer sein Darlehen nicht mehr zurückzahlen kann. Immobilienkäufer, die den Kauf vollständig aus eigenen finanziellen Mitteln – also ohne Kredit – bewältigen können, müssen keine Grundschuld eintragen lassen.
  • Neben dieser Grundschuldbestellung muss sich der Grundstückseigentümer häufig der sofortigen Zwangsvollstreckung in die Immobilie unterwerfen. Dadurch erspart sich die Bank die gerichtliche Feststellung, dass der Eigentümer die Zwangsvollstreckung dulden muss. Vielmehr genügt die Einhaltung der Kündigungsfrist zum Darlehensvertrag.
  • Zu guter Letzt fordert die Bank, dass der Kreditnehmer im Rahmen der Grundschuldbestellung auch persönlich haftet – also nicht nur mit der Immobilie, sondern mit seinem gesamten Vermögen und Einkommen.

Auch wer davon ausgeht, dass er seinen Immobilienkredit ohne Schwierigkeiten zurückzahlen kann, sollte sich darüber klar sein, welch umfangreichen Rechte er seinem Kreditgeber im Rahmen der Grundschuld einräumt. Dieser kann im Falle einer unerwarteten Zahlungsunfähigkeit sehr schnell in dessen gesamtes Vermögen und Einkommen vollstrecken.

Belastungsvollmacht des Verkäufers: Keine Grundschuldeintragung ohne Zustimmung des Alteigentümers

Bei der Grundschuldbestellung müssen zwei Dinge miteinander in Einklang gebracht werden: Die Bank zahlt den Kredit erst dann an den Immobilienkäufer aus, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Dieser kann aber allein gar keine Grundschuld eintragen lassen, weil er noch kein Eigentümer des Grundstücks ist, denn der Verkäufer des Grundstücks ist immer noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Damit der Käufer das Darlehen für die Immobilienfinanzierung erhält, muss die Grundbuchbestellung erfolgen, bevor der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Hierfür benötigt er hierfür eine sogenannte Belastungsvollmacht vom Verkäufer als Noch-Eigentümer. Mit dieser Vollmacht stimmt er der Belastung der Immobilie mit einem Grundpfandrecht zugunsten der Bank des Käufers zu.

Normalerweise wird diese Belastungsvollmacht im Rahmen des Kaufvertrags erteilt und mit Sicherungsabreden versehen, die den Verkäufer in zweierlei Hinsicht schützen sollen:

  1. Die Bank darf die Grundschuld nur dann als Kreditsicherheit verwenden, wenn sie die Kreditsumme zur Kaufpreiszahlung auch tatsächlich ausgezahlt haben.
  2. Der Verkäufer muss weder die Notarkosten der Grundschuldbestellung noch andere damit verbunden Kosten bezahlen.

Ablauf einer Grundschuldbestellung

Grundschuldbestellung: Von der Bank erhält der Darlehensnehmer ein Formular, das er an den Notar weiterleiten muss.
Grundschuldbestellung: Von der Bank erhält der Darlehensnehmer ein Formular, das er an den Notar weiterleiten muss.

Bei der Grundschuldbestellung wirken der Notar, die Bank und der Darlehensnehmer als künftiger Eigentümer der Immobilie mit.

Dabei läuft der Prozess der Bestellung der Grundschuld in folgenden vier Schritten ab:

  1. Der Darlehensnehmer erhält von seiner Bank ein Grundschuldbestellungsformular, das er zur Vorbereitung an einen Notar schickt. Dieses Formular beinhaltet unter anderem die konkrete Höhe der Grundschuld und eine Zweckerklärung. Diese Erklärung ist besonders wichtig, weil sie genau festlegt, wofür die Grundschuld genutzt werden darf.
  2. Der zweite Schritt ist der Beurkundungstermin beim Notar, bei dem im Idealfall die Unterzeichnung des Kaufvertrags und die Eintragung der Auflassungsvormerkung miteinander verbunden werden. Der Notar klärt den Immobilienkäufer über die Rechtsfolgen der Grundschuldbestellung und die Zwangsvollstreckungsunterwerfung auf. Er erstellt die Grundschuldbestellungsurkunde und lässt sie vom Käufer unterzeichnen.
  3. Für die eigentliche Grundschuldbestellung reicht der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde und die Belastungsvollmacht des Verkäufers beim zuständigen Grundbuchamt ein. Damit ist alles für die Eintragung der Grundschuld in die Wege geleitet. Nach etwa drei bis sechs Wochen bestätigt das Grundbuchamt dem Notar die Grundschuldeintragung.
  4. Im Anschluss daran erhält die Bank vom Notar eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde und einen aktuellen Grundbuchauszug. Mit dieser Bestätigung kann sie die Darlehenssumme an dem Immobilienkäufer auszahlen und er den Kaufpreis an den Verkäufer bezahlen.

Für die Grundschuldbestellung ist eine Dauer von circa vier bis sechs Wochen einzukalkulieren. Immobilienkäufer müssen hier zeitlich gut planen. Denn wenn die Bank aufgrund einer verspäteten Grundschuldbestellung den Kredit erst nach der Fälligkeit des Kaufpreises auszahlt, darf der Verkäufer Verzugszinsen verlangen, was die Kosten der Immobilienfinanzierung unnötig in die Höhe treibt.

Grundschuldzinsen und Kosten der Grundschuldeintragung

Bei der Grundschuldbestellung trägt der Notar sowohl die Höhe der Grundschuld als auch die jährliche Verzinsung in die Bestellungsurkunde ein. Diese Grundschuldzinsen sind sehr hoch – sie betragen normalerweise etwa 15 Prozent, was bei Immobilienkäufern mitunter für Verwirrung sorgt.

Dieser hohe Zinssatz spielt aber erst dann eine Rolle, wenn das Grundstück zwangsversteigert wird, also erst dann, wenn der Immobilienkäufer das Darlehen nicht mehr zurückzahlen kann. Dann kann die Bank einen Geldbetrag aus dem Versteigerungserlös fordern, der die Höhe der Grundschuld übersteigt. Die Grundschuldzinsen bieten der Bank also eine zusätzliche Sicherheit.

Ohne den Notar ist keine Grundschuldbestellung möglich, sodass zum einen Notarkosten anfallen. Zum anderen verlangt auch das Grundbuchamt Gebühren. Sowohl die Notar- als auch die Grundbuchamt-Kosten richten sich nach den Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und werden anhand des Kaufpreises der Immobilie berechnet. Immobilienkäufer müssen hier gewöhnlich 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren. Auch für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags fallen noch einmal Kosten ab.

Was passiert nach der Grundschuldbestellung?

Rechnen Sie etwa mit einer vier- bis sechswöchigen Dauer für die Grundschuldbestellung.
Rechnen Sie etwa mit einer vier- bis sechswöchigen Dauer für die Grundschuldbestellung.

Nach Bestellung und Eintragung der Grundschuld im Grundbuch können Käufer und Verkäufer dem Kaufvertrag weiter abwickeln:

  • Die Bank zahlt die Darlehenssumme aus, sodass der Käufer den Kaufpreis für das Grundstück begleichen kann.
  • Außerdem muss der Käufer die Grunderwerbssteuer bezahlen. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das Finanzamt stellt anschließend eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – als Bestätigung dafür, dass diese Steuern ordnungsgemäß abgeführt wurden.
  • Sobald der Käufer den Kaufpreis bezahlt hat, sorgt der Notar dafür, dass dieser als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. hierfür benötigt er allerdings die soeben erwähnte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Bis zur endgültigen Umschreibung vergehen zwei bis fünf Monate. Der Käufer kann das Grundstück bereits trotzdem nutzen und die Gebäudeversicherung über den Eigentümerwechsel informieren.
  • Mit der Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch wird der Käufer auch rechtlich Eigentümer des Grundstücks.

Die Grundschuld bleibt auch dann bestehen, wenn Sie das Darlehen vollständig zurückgezahlt haben. Sie bleibt also weiterhin im Grundbuch vermerkt. Mithilfe der Löschungsbewilligung der Bank kann der Grundstückseigentümer die Löschung der Grundschuld beim Notar beantragen. Allerdings kostet die Löschung genauso Geld wie die Grundschuldbestellung. 

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Grundschuldbestellung nach dem Kaufvertrag für ein Grundstück
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