Briefgrundschuld: Absicherung eines Darlehens

Von schuldnerberatung.de, letzte Aktualisierung am: 19. September 2022

Das Wichtigste zur Briefgrundschuld

Was ist eine Briefgrundschuld?

Mittels einer Grundschuld mit Brief wird ein Darlehen abgesichert. Die Bank erlangt damit das Recht, eine Zwangsversteigerung der belasteten Immobilie vorzunehmen, wenn der Darlehensnehmer sein Darlehen nicht wie vertraglich vereinbart zurückzahlt.

Wie entsteht eine Briefgrundschuld?

Soll ein Darlehen mit einer Grundschuld abgesichert werden, muss ein Notar die Grundschuldbestellung vornehmen. Dieser leitet alle nötigen Unterlagen an das Grundbuchamt weiter, welches die entsprechenden Eintragungen im Grundbuch vornimmt und den Grundschuldbrief ausstellt. Der Brief wird dann an den Gläubiger übergeben.

Wie erkennt man eine Briefgrundschuld im Grundbuch?

Eine Briefgrundschuld ist daran zu erkennen, dass im Grundbuch in Abteilung III der Zusatz „ohne Brief“ fehlt. Welche Informationen der Grundschuldbrief enthält, erfahren Sie hier.

Wer hat den Grundschuldbrief?

Der Grundschuldbrief verbleibt bei der Bank, bis Sie Ihre Darlehensschulden abbezahlt haben. Danach wird Ihnen der Brief ausgehändigt.

Wie wird eine Briefgrundschuld übertragen?

Die beiden beteiligten Banken müssen einen Abtretungsvertrag schließen. Im Anschluss wird der Grundschuldbrief an den neuen Gläubiger übergeben. Mehr zur Abtretung können Sie an dieser Stelle nachlesen.

Welchen Zweck hat eine Briefgrundschuld? Eine einfache Definition

Bei der Briefgrundschuld gibt es zusätzlich zum Grundbucheintrag eine Urkunde.
Bei der Briefgrundschuld gibt es zusätzlich zum Grundbucheintrag eine Urkunde.

Im Jahr 2020 haben Immobilienkäufer laut der Interhyp-Studie „Baufinanzierung in Deutschland 2020“ ein Darlehen von durchschnittlich 313.000 Euro aufgenommen, um ihren Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen.

Angesichts der vergleichsweise hohen Finanzierungssummen sowie der längeren Laufzeiten ist es verständlich, dass Banken beim Abschluss eines Immobiliendarlehens gewisse Sicherheiten einfordern. So möchten sich die Geldgeber vor Zahlungsausfällen schützen.

In Deutschland setzen Banken dabei in der Regel auf die sogenannte Grundschuld, die zu den Grundpfandrechten zählt. Der gesetzliche Inhalt der Grundschuld ist in § 1191 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. Eine Art der Grundschuld ist die Briefgrundschuld. Laut BGB gilt in diesem Zusammenhang Folgendes:

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).

Einfach erklärt bedeutet das: Jede Art von Grundschuld, also auch die Briefgrundschuld, dient als Kreditsicherheit. Sollte der Kreditnehmer nicht mehr dazu in der Lage sein, pünktlich und regelmäßig Rückzahlungen zu leisten, so kann die Bank beispielsweise eine Zwangsversteigerung durchführen lassen.

Was ist der Unterschied zwischen einer Buchgrundschuld und einer Briefgrundschuld?

Der Unterschied zwischen Briefgrundschuld und Buchgrundschuld besteht in der Form.
Der Unterschied zwischen Briefgrundschuld und Buchgrundschuld besteht in der Form.

Es wird zwischen zwei verschiedenen Arten der Grundschuld unterschieden: der Briefgrundschuld und der Buchgrundschuld. Worin liegen dabei die Unterschiede? Grundsätzlich haben beide den gleichen Zweck, da sie als Sicherheit für die Bank bei der Vergabe eines Darlehens für die Immobilienfinanzierung dienen.

Die Unterschiede liegen vielmehr in der äußeren Form bzw. Ausgestaltung:

  • Die Buchgrundschuld wird nur im Grundbuch – in Abteilung III – vermerkt. Es wird zusätzlich vermerkt, dass die Grundbucheintragung ohne Brief erfolgt.
  • Eine verbriefte Grundschuld hingegen zeichnet sich dadurch aus, dass nicht nur eine Eintragung im Grundbuch stattfindet, sondern zusätzlich eine Urkunde – der Grundschuldbrief – ausgestellt wird. In dieser wird unter anderem vermerkt, wie hoch die Grundschuld ist, welcher Gegenstand belastet wird, wer der Gläubiger ist und welches Grundbuchamt zuständig ist. Die Urkunde verbleibt beim Gläubiger, in diesem Fall also der Bank.

In Deutschland ist die bei Privatpersonen am häufigsten verwendete Form der Grundschuld nicht die Briefgrundschuld, sondern vielmehr die Buchgrundschuld. Ein Grund dafür mag darin liegen, dass für die Briefgrundschuld höhere Kosten entstehen. Hier muss nämlich zusätzlich noch der Grundschuldbrief ausgestellt werden.

Wie teuer ist eine Briefgrundschuld?

Grundschuld mit Brief: Bei Zahlungsausfällen darf die Bank eine Zwangsversteigerung durchführen.
Grundschuld mit Brief: Bei Zahlungsausfällen darf die Bank eine Zwangsversteigerung durchführen.

Wenn Sie eine Grundschuld eintragen lassen, fallen hierfür nicht zu vernachlässigende Kosten an. Wie hoch diese genau ausfallen, ist im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt. Grundsätzlich richten sich die Kosten nach der Höhe der Grundschuld. Nehmen Sie also ein kleines Darlehen auf, so müssen Sie weniger zahlen als bei einer höheren Darlehenssumme.

Die Kosten für die Erstellung der Briefgrundschuld setzen sich wie folgt zusammen:

Sie müssen damit rechnen, dass die Kosten für die Briefgrundschuld etwa 25 Prozent höher sind als bei der einfachen Buchgrundschuld. Das liegt an den zusätzlichen Kosten für den Grundschuldbrief.

Vorteil bei der Umschuldung mit Grundschuldbrief: Abtretung leichter möglich

Mit einem Grundschuldbrief ist die Abtretung einfacher.
Mit einem Grundschuldbrief ist die Abtretung einfacher.

Wie wir bereits erklärt haben, ist die Buchgrundschuld in Deutschland beliebter als die Briefgrundschuld, da sie unter anderem günstiger ist. Doch es gibt auch Situationen, in denen die Briefgrundschuld gewisse Vorteile hat.

Das ist unter anderem bei einer Umschuldung bzw. Anschlussfinanzierung der Fall. Wird ein neuer Kredit bei einer anderen Bank aufgenommen und der alte damit abgelöst, dann kann die Grundschuld relativ einfach auf den neuen Kreditgeber übertragen werden. Dies wird auch Abtretung genannt.

Bei einer Briefgrundschuld ist die Abtretung schnell und einfach möglich. Hierbei reicht es in der Regel aus, dass die beiden beteiligten Kreditinstitute einen Abtretungsvertrag miteinander schließen und Bank 1 anschließend den Grundschuldbrief an Bank 2 übergibt. Eine Änderung des Grundbuchs ist dabei nicht nötig.

Im Gegensatz dazu müssen bei der Buchgrundschuld zwingend die Angaben im Grundbuch geändert werden. Das kostet Zeit und Geld.

Die Übertragung der Grundschuld bei einer Umschuldung regeln die beiden beteiligten Banken untereinander. Diese haben für den Vertrag über die Abtretung der Briefgrundschuld Muster vorliegen, die dann entsprechend ausgefüllt werden.

Was bedeutet die Löschung einer Briefgrundschuld?

Die Löschung einer Briefgrundschuld muss beantragt werden.
Die Löschung einer Briefgrundschuld muss beantragt werden.

Haben Sie Ihr Darlehen abbezahlt, bedeutet dies nicht, dass die Briefgrundschuld automatisch aufgehoben wird. Vielmehr bleibt sie weiterhin bestehen. Das kann etwa nützlich sein, wenn Sie in der Zukunft ein weiteres Darlehen aufnehmen möchten. In diesem Fall können Sie die Grundschuld erneut als Kreditsicherheit einsetzen.

Planen Sie dies jedoch nicht oder steht vielleicht in der Zukunft der Verkauf der belasteten Immobilie an, so kann es sich lohnen, die Briefgrundschuld löschen zu lassen. Das ist jedoch erst dann möglich, wenn Ihr Darlehen komplett zurückgezahlt wurde.

Zusätzlich muss die betreffende Bank Ihnen eine Löschungsbewilligung und den Grundschuldbrief übergeben haben. Reichen Sie diese Unterlagen beim Notar ein, stellt dieser Ihnen eine Beglaubigung aus und kann dann die Löschung beim Grundbuchamt beantragen. Ist dies erfolgt, ist Ihre Immobilie nicht mehr belastet.

Die Umwandlung einer Buchgrundschuld in eine Briefgrundschuld ist grundsätzlich möglich. Dazu muss der Ausschluss der Erteilung eines Grundschuldbriefes aufgehoben werden. Dies nimmt ein Notar vor. Beachten Sie, dass sowohl für die Aufhebung als auch für die Änderung des Eintrags im Grundbuch sowie die Ausstellung des Grundschuldbriefes Kosten anfallen.

Quellen und weiterführende Links

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