Grundschuld: Zwangsvollstreckung in das Grundstück des Schuldners

Von schuldnerberatung.de, letzte Aktualisierung am: 20. April 2022

Das Wichtigste zum Thema „Grundschuld & Zwangsvollstreckung“

Was bedeutet eine eingetragene Grundschuld?

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht – so wie die Hypothek auch. Sie dient in der Regel der Absicherung einer (Darlehens-)Forderung, ist aber von dieser völlig unabhängig. Das Grundstück dient quasi als Pfand. Begleicht der Schuldner die Forderung nicht, darf der Gläubiger aufgrund der Grundschuld die Zwangsvollstreckung betreiben.

Was kann der Gläubiger einer Grundschuld vom Eigentümer des Grundstücks verlangen?

Zunächst hat der Grundschuldinhaber einen Anspruch auf Geldzahlung. Ersatzweise kann der auf Inhaber der Grundschuld die Duldung der Zwangsvollstreckung verlangen.

Berechtigt die Grundschuld zur sofortigen Zwangsvollstreckung?

Normalerweise ist eine Grundschuld nicht sofort vollstreckbar. Sie begründet lediglich einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung. Dafür benötigt der Grundschuldinhaber jedoch einen Vollstreckungstitel. Diesen müsste er normalerweise erst vor dem Gericht erwirken, was Zeit und Geld kostet. Deshalb vereinbaren Kreditgeber und Grundschuldinhaber häufig zusätzlich eine notarielle beurkundete Zwangsvollstreckungsunterwerfung, die einen solchen Titel darstellt.

Grundschuld zur Absicherung einer Forderung

Die Grundschuld berechtigt zur Zwangsvollstreckung - unter bestimmten Voraussetzungen.
Die Grundschuld berechtigt zur Zwangsvollstreckung – unter bestimmten Voraussetzungen.

Es gibt nur wenige Menschen, die über so viel Vermögen verfügen, dass sie den Kauf einer Immobilie vollständig aus eigener Tasche finanzieren können. Meistens benötigen sie einen Kredit, um den Kaufpreis bezahlen zu können. Für die Bank ist ein hoher Kredit allerdings ein Risiko behaftet, dass der Kreditnehmer plötzlich zahlungsunfähig wird. Deshalb lässt sich das Kreditinstitut eine Grundschuld auf die gekaufte Immobilie eintragen.

Die Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht – genau wie die Hypothek. Sie belastet das Grundstück in der Weise, …

  • dass an den Inhaber der Grundschuld „eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist“ (§ 1191 Abs. 1 BGB).
  • Wenn der Grundstückseigentümer nicht zahlt, ist der Inhaber der Grundschuld zur Zwangsvollstreckung berechtigt. Er hat dann einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung gegen den Eigentümer aus §§ 1192, 1147 BGB).

Wer Schulden eingeht, muss diese auch bezahlen. Der Schuldner haftet mit seinem gesamten Vermögen für seine Verbindlichkeiten. Die kreditgebende Bank lässt sich zusätzlich eine weitere Sicherheit geben, indem sie sich eine Grundschuld auf das Grundstück ins Grundbuch eintragen lässt. Damit kann die Bank sehr viel einfacher auf die Immobilie zugreifen als andere Gläubiger. Denn das Grundstück wird damit zu einem Pfand.

Zahlt der Kreditnehmer seine Schulden nicht, kann die Bank aufgrund der Grundschuld die Zwangsvollstreckung betreiben und das Grundstück versteigern lassen. Aus dem Versteigerungserlös tilgt sie die noch offene Forderung einschließlich Zinsen und Nebenleistungen.

Grundschulden führen ein rechtliches Eigenleben

Zwangsvollstreckung aus einer Grundschuld: Der Ablauf ist gesetzlich vorgeschrieben.
Zwangsvollstreckung aus einer Grundschuld: Der Ablauf ist gesetzlich vorgeschrieben.

Anders als die Hypothek existiert eine Grundschuld völlig unabhängig von einer Forderung, obwohl sie gewöhnlich aufgrund eines Kreditvertrags zur Absicherung der Kreditschulden bestellt wird. Aber sie führt ein ganz eigenes Leben.

Die Verbindung zwischen Kredit und Grundschuld bildet ein sogenannter „Sicherungsvertrag“. Allerdings ändert diese Abrede nichts an der Unabhängigkeit und Abstraktheit der Grundschuld.

Allerdings darf auch der Inhaber der Grundschuld die Zwangsvollstreckung nur durchführen, wenn er einen entsprechenden Titel besitzt. Das Grundpfandrecht selbst begründet einen solchen Vollstreckungstitel eben noch nicht. Deshalb vereinbaren Kreditnehmer und die Bank als Kreditgeber und Grundschuldinhaber eine sogenannte „notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung“ nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 Zivilprozessordnung (ZPO).

Mit dieser Unterwerfungserklärung kann die Bank aus der Grundschuld sofort die Zwangsvollstreckung veranlassen, ohne dass sie erst vor Gericht einen Vollstreckungstitel erwirken muss. Die bildet deswegen ein wesentliches Element bei einer Grundschuldbestellung.

Vollstreckung aus der Grundschuld – Voraussetzungen zur Zwangsvollstreckung

Bei der Zwangsvollstreckung aus einer Grundschuld sind zwei Dinge voneinander zu unterscheiden:

  1. Zum einen begründet die Grundschuld nur einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung, wenn bestimmte (materiell-rechtliche) Voraussetzungen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch erfüllt sind.
  2. Zum anderen ist auch bei einer Grundschuld die Zwangsvollstreckung nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
Grundschuld: Die notarielle Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung gibt dem Grundschuldinhaber einen Vollstreckungstitel.
Grundschuld: Die notarielle Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung gibt dem Grundschuldinhaber einen Vollstreckungstitel.

Der Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung ergibt sich aus §§ 1192 Abs. 1, 1147 BGB. Er setzt insbesondere Folgendes voraus:

  • Der Schuldner bzw. Anspruchsgegner ist tatsächlich Eigentümer der Immobilie.
  • Der Anspruchsteller ist Inhaber einer Grundschuld.
  • Die Grundschuld ist bereits fällig.
  • Der Duldungsanspruch ist nur durchsetzbar, wenn der Schuldner keine Einreden – zum Beispiel aus dem Sicherungsvertrag – geltend machen kann.

Von diesem Anspruch sind die Bedingungen zu unterscheiden, unter denen der Inhaber der Grundschuld die Zwangsvollstreckung veranlassen darf. Denn hierfür benötigt er – wie bei jeder anderen Zwangsvollstreckungsmaßnahme auch – einen Vollstreckungstitel, beispielsweise ein für vollstreckbar erklärtes gerichtliches Urteil.

An dieser Stelle kommt die Unterwerfungs- bzw. Zwangsvollstreckungsklausel zur Grundschuld ins Spiel. Wenn der Schuldner seine (sofortige) Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung von dem Notar erklärt, erhält der Grundschuldinhaber damit einen entsprechenden Titel, ohne dass er vor Gericht ziehen muss.

Exkurs: Was passiert mit der Grundschuld, wenn der Schuldner alle Schulden bezahlt hat?

Wenn die mit der Grundschuld besicherte Forderung vollständig getilgt ist, passiert erst einmal … gar nichts. Denn wie bereits erwähnt, existieren (und „verschwinden“) Forderung und Grundschuld völlig unabhängig voneinander. Letztere bleibt also weiterhin im Grundbuch eingetragen und kann zur Absicherung eines neuen Kredits bei demselben Kreditgeber genutzt werden.

Allerdings kann der Schuldner, dessen Grundstück mit diesem Grundpfandrecht belastet ist, von der Bank die Löschung aus dem Grundbuch verlangen

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Grundschuld: Zwangsvollstreckung in das Grundstück des Schuldners
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