Eigentümergrundschuld – Sicherheit für die Kreditaufnahme

Von schuldnerberatung.de, letzte Aktualisierung am: 20. Juni 2022

Das Wichtigste zur Eigentümergrundschuld

Wann wird eine Grundschuld zur Eigentümergrundschuld?

Von einer Eigentümergrund wird gesprochen, wenn eine Grundschuld auf den Eigentümer eines Grundstücks eingetragen wird.

Warum wird eine Hypothek zur Eigentümergrundschuld?

Eine Hypothek wird automatisch zur Eigentümergrundschuld, wenn ein Hypothekendarlehen abbezahlt wurde und die Löschung der Hypothek nicht beantragt wurde. Dies sieht § 1177 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) so vor. Es handelt sich also um eine gesetzliche Regelung.

Wann macht eine Eigentümergrundschuld Sinn?

Eine Eigentümergrundschuld bietet Vorteile, wenn Sie planen, einen neuen Kredit aufzunehmen. Dann können Sie die Grundschuld nämlich als Sicherheit an die kreditgebende Bank abtreten. In der Regel können Sie dann mit besseren Konditionen rechnen. Mehr zur Abtretung erfahren Sie hier.

Wer ist Drittschuldner bei der Pfändung einer Eigentümergrundschuld?

Auch eine Eigentümergrundschuld kann einer Pfändung unterliegen. Zum Drittschuldner wird in diesem Fall der Eigentümer der Grundschuld.

Was ist eine Eigentümergrundschuld? – Der Begriff einfach erklärt!

Eigentümergrundschulden kommen Ihnen zugute, wenn Sie einen neuen Kredit aufnehmen möchten.
Eigentümergrundschulden kommen Ihnen zugute, wenn Sie einen neuen Kredit aufnehmen möchten.

Eine sogenannte Grundschuld wird vor allem zur Darlehensabsicherung genutzt. Die Bank erhält damit das Recht, eine Zwangsvollstreckung durchzuführen, sollte der Schuldner sein Darlehen nicht vertragsgemäß abzahlen.

Die Eigentümergrundschuld ist laut Definition eine besondere Form der Grundschuld. Diese wird nicht auf einen anderen Gläubiger, wie etwa eine Bank, sondern auf den Eigentümer des betreffenden Grundstücks eingetragen. Er wird also selbst zum Gläubiger der entsprechenden Grundschuld.

Gut zu wissen: Die Pfändung einer Eigentümergrundschuld ist, wie bei den anderen Arten der Grundschuld auch, erlaubt. Der Eigentümer der Grundschuld wird dabei zum sogenannten Drittschuldner. Es ist jedoch zu beachten, dass die Pfändung nur dann möglich ist, wenn es zuvor noch nicht zur Abtretung der Eigentümergrundschuld gekommen ist.

Wie entsteht eine Eigentümergrundschuld?

Eine Grundschuld dieser Art kommt auf verschiedenen Wegen zustande:

  • Besitzen Sie eine Immobilie bzw. ein Grundstück, können Sie eine Grundschuld auf Ihren eigenen Namen ins Grundbuch eintragen lassen. Die Eintragung können Sie jedoch nicht selbst beantragen. Vielmehr müssen Sie einen Notar damit beauftragen, der dann wiederum die nötigen Unterlagen beim zuständigen Grundbuchamt einreicht. Für die Eintragung einer Eigentümergrundschuld müssen Sie in der Regel mit Kosten von etwa 1,5 bis 2,0 Prozent der Grundschulden rechnen.
  • Haben Sie Ihren mit einer Hypothek abgesicherten Kredit abbezahlt, können Sie die Umschreibung der Hypothek in eine Eigentümergrundschuld vornehmen lassen.
  • Eine Eigentümergrundschuld kann zusätzlich kraft Gesetzes entstehen. Das ist dann der Fall, wenn ein Kredit, der mir einer Hypothek abgesichert ist, vollständig abbezahlt wurde. Wird die Hypothek dann nicht gelöscht, erlischt sie gemäß § 1177 des Bürgerlichen Gesetzbuches und wird zur Grundschuld.

Buch- vs. Briefgrundschuld: Die Unterschiede

Möchten Sie eine Eigentümergrundschuld eintragen lassen, benötigen Sie einen Notar.
Möchten Sie eine Eigentümergrundschuld eintragen lassen, benötigen Sie einen Notar.

Zunächst kann, wie der herkömmlichen Fremdgrundschuld, die Eigentümergrundschuld mit Brief oder ohne einen solchen vorliegen.

Im letzteren Fall wird von einer Buchgrundschuld gesprochen. Bei dieser werden die relevanten Informationen im Grundbuch eingetragen. Zusätzlich findet sich der Vermerk „ohne Brief“.

Bei der Eigentümerbriefgrundschuld hingegen wird zusätzlich eine Urkunde, der sogenannte Grundschuldbrief, ausgestellt. Diese verbleibt beim Eigentümer. Soll die Briefgrundschuld übertragen werden, muss ein Abtretungsvertrag zwischen den beiden beteiligten Parteien geschlossen werden und der Brief wird übergeben.

Damit ist das Prozedere einfacher als bei der Buchgrundschuld. Wird diese abgetreten, muss der Eintrag im Grundbuch geändert werden. Das ist im Vergleich nicht nur zeit-, sondern auch kostenintensiver.

Unser Tipp! Möchten Sie eine Immobilie erwerben, sollten Sie auf Folgendes achten: Eine Eigentümergrundschuld wird bei einem Verkauf nicht automatisch gelöscht. Vielmehr bleibt sie bestehen und wird für den bisherigen Immobilienbesitzer zur Fremdgrundschuld. Er könnte die Grundschuld also weiterhin etwa zur Absicherung eines Kredites nutzen. Aus diesem Grund sollten Sie beim Kauf stets darauf achten, dass keine Eigentümergrundschuld im Grundbuch eingetragen ist.

Arten der Eigentümergrundschuld

Die beiden bisher vorgestellten Arten der Eigentümergrundschuld unterscheiden sich nur hinsichtlich ihrer Ausgestaltung. Es gibt jedoch noch andere Formen dieser speziellen Grundschuld:

  • Offene Eigentümergrundschuld: Das Grundstück wurde auf den Namen des Eigentümers mit einer Grundschuld belastet und dies ist im Grundbuch klar zu erkennen.
  • Verdeckte Eigentümergrundschuld: Ein Grundstücksbesitzer kann eine Hypothek zu Gunsten einer dritten Person bestellen. Entsteht die zu sichernde Forderung jedoch nicht, so steht die Hypothek dem Grundstücksbesitzer zu. Im Grundbuch ist jedoch noch der eigentliche Gläubiger eingetragen, weshalb diese Form der Grundschuld als verdeckt bezeichnet wird.
  • Verschleierte Eigentümergrundschuld: Wurde ein Hypothekendarlehen abbezahlt, dann wird die Hypothek zur Eigentümergrundschuld. Im Grundbuch ist dies nicht zu erkennen, daher die Bezeichnung.

Vorteil der Eigentümergrundschuld: Abtretung für bessere Kreditkonditionen

Für die Löschung der Eigentümergrundschuld benötigen Sie eine Löschungsbewilligung.
Für die Löschung der Eigentümergrundschuld benötigen Sie eine Löschungsbewilligung.

Doch welchen Zweck erfüllt nun eigentlich eine Grundschuld, die auf Eigentümer eines Grundstücks selbst eingetragen ist? Vornehmlich dient sie dazu, dass Sie sich bei der Aufnahme eines Kredites bessere Konditionen sichern können.

Wie funktioniert das jedoch genau? Folgendes Hintergrundwissen ist hierbei wichtig: Gibt es mehrere Gläubiger, die im Grundbuch eingetragen sind, und kommt es zu einer Zwangsversteigerung, dann erhält derjenige, der die erste Rangstelle im Grundbuch innehat, zuerst den offenen Betrag. Gläubiger mit einem niedrigeren Rang erhalten erst dann etwas, wenn er der erste befriedigt wurde und noch etwas von der Veräußerungssumme übrig ist.

Die erste Stelle im Grundbuch bietet Kreditgebern also den höchsten Grad an Sicherheit. Aus diesem Grund erhalten Kreditnehmer meist besonders gute Konditionen, wenn der Kreditgeber den ersten Rang im Grundbuch innehat.

Besitzen Sie eine Eigentümergrundschuld und stehen selbst an vorderer Rangstelle, können Sie dies bei der Aufnahme eines Kredites zu Ihrem Vorteil nutzen. Sie haben dann nämlich die Möglichkeit, die Eigentümergrundschuld zu übertragen. Sie wird dabei als Sicherheit an die betreffende Bank abgetreten.

Denken Sie daran, dass eine Eigentümergrundschuld jedoch auch Nachteile haben kann. Der Verkauf einer Immobilie, die mit einer solchen Grundschuld belastet ist, ist zwar möglich, ein Käufer wird sich darauf jedoch nicht einlassen. Sie müssen vor dem Verkauf also die Eigentümergrundschuld löschen lassen oder einwilligen, sie auf den Käufer abzutreten.

Quellen und weiterführende Links

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Eigentümergrundschuld – Sicherheit für die Kreditaufnahme
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