Das Wichtigste zur Vollstreckungsunterwerfung
Die Vollstreckungsunterwerfung ist laut Definition eine einseitige Erklärung des Schuldners, dass er die sofortige Zwangsvollstreckung des Gläubigers ohne Widerspruch hinnimmt. Hier erfahren Sie mehr.
Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung dient als Vollstreckungstitel. Zahlt der Schuldner nicht, darf der Gläubiger ohne vorheriges Gerichtsverfahren sofort vollstrecken. Anwendungsbeispiele finden Sie an dieser Stelle.
Bei einem Immobilienkauf mit Grundschuld richten sich die Notarkosten nach dem Nennbetrag der einzutragenden Grundschuld. Gewöhnlich zahlt der Käufer die Notarkosten für die Zwangsvollstreckungsunterwerfung und Grundschuldbestellung.
Inhalt
Was ist eine notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung?
Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist laut Definition eine vertragliche Vereinbarung zwischen Gläubiger und Schuldner. Darin verpflichtet sich der Schuldner, die sofortige Zwangsvollstreckung in sein Vermögen zu dulden, wenn er seine vertragliche Zahlungs- bzw. Leistungspflicht nicht erfüllt.
Diese – gewöhnlich notariell beurkundete – Vollstreckungsunterwerfung ist ein Vollstreckungstitel. Sie ermöglicht es dem Gläubiger, die Zwangsvollstreckung ohne vorheriges Mahn- oder Gerichtsverfahren einzuleiten.
Für den Gläubiger bietet eine solche Unterwerfungserklärung viele Vorteile, doch für den Schuldner ist sie sehr riskant:
Vorteile für den Gläubiger:
- Es ist kein Mahn- oder Gerichtsverfahren erforderlich. Bei Schuldnerverzug kann der Gläubiger sofort vollstrecken und z. B. eine Lohn- oder Kontopfändung oder eine Zwangsversteigerung einleiten.
- Der Gläubiger spart sich die Kosten für ein gerichtliches Verfahren, weil er bereits einen Vollstreckungstitel hat.
- Die notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung besitzt eine hohe Beweiskraft und ist deshalb nur schwer anfechtbar.
Nachteile & Risiken für den Schuldner:
- Der Schuldner verzichtet auf den Rechtsschutz, der vor der Zwangsvollstreckung im Mahn- oder Gerichtsverfahren greift.
- Sobald er in Verzug gerät, muss er mit Vollstreckungsmaßnahmen rechnen.
- Zwar kann sich der Schuldner gerichtlich gegen eine ungerechtfertigte Zwangsvollstreckung wehren, aber die Beweislast liegt bei ihm. Außerdem sind die Verfahren gewöhnlich aufwendig und kostenintensiv.
Anwendungsbeispiele für die Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung sichert den Gläubiger für den Fall ab, dass der Schuldner die Geldforderung nicht bezahlt oder eine andere Leistungspflicht nicht erfüllt:
- Beim Immobilienkauf wird eine Vollstreckungsunterwertung oft im Kaufvertrag aufgenommen, um die Kaufpreisforderung des Verkäufers abzusichern. Zahlt der Käufer nicht, kann der Verkäufer den Kaufpreis per Zwangsvollstreckung eintreiben.
- Eine Alternative beim Immobilienkauf ist, dass die Bestellung der Grundschuld mit einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung verbunden wird. Damit verpflichtet sich der Immobilienkäufer als neuer Immobilieneigentümer, bei Zahlungsverzug die sofortige Zwangsvollstreckung durch die Bank zu dulden.
- Bei Darlehensverträgen dient die Zwangsvollstreckungsunterwerfung der Bank als Kreditsicherheit für den Fall, dass der Darlehensnehmer seine Schulden nicht zurückzahlen kann.
- Bei Mietverträgen ist eine Vollstreckungsunterwerfung hinsichtlich der Räumung des Mietobjekts möglich. Mit einer solchen Räumungsunterwerfung verpflichtet sich der Mieter im Falle der Beendigung des Mietvertrags, die Mietsache freiwillig zu räumen. Eine solche Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist im Gewerbemietvertrag zulässig, aber nicht im Wohnraummietrecht. Der Vermieter einer Wohnung kann die Räumung nur auf dem Gerichtsweg per Räumungsklage durchsetzen.
- Ein notarielles Schuldanerkenntnis mit Vollstreckungsunterwerfung ist eine weitere Möglichkeit, um eine Geldforderung gegen Zahlungsausfall abzusichern.
Voraussetzungen einer wirksamen Vollstreckungsunterwerfung
In § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO wird die notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung als Vollstreckungstitel anerkannt. Sie hat damit denselben Rang wie ein Vollstreckungsbescheid oder ein gerichtliches Urteil – vorausgesetzt:
- Aus der Unterwerfungsklausel geht eindeutig hervor, dass der Schuldner die sofortige Zwangsvollstreckung ohne vorheriges gerichtliches Verfahren akzeptiert.
- In der Erklärung ist die Geldforderung bzw. der Leistungsanspruch des Gläubigers gegen den Schuldner konkret bezeichnet und hinreichend bestimmt.
- Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung wird vom Notar beurkundet. Nur dann ist sie unwirksam.
Unterschied: Dingliche und persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Es gibt zwei Formen von Unterwerfungsklauseln:
- Die dingliche Vollstreckungsunterwerfung ermöglicht die Vollstreckung bzw. Zwangsversteigerung in die jeweilige Immobilie – und zwar unabhängig davon, wer gerade Eigentümer ist. Deshalb wird die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung mit der Grundschuld zusammen im Grundbuch eingetragen.
- Bei der persönlichen Vollstreckungsunterwerfung akzeptiert der Schuldner die sofortige Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Es steht dem Gläubiger frei, welche Vollstreckungsmaßnahme er wählt. Er kann zum Beispiel das Arbeitseinkommen pfänden lassen.
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