Vermieterpfandrecht, § 562 BGB: Wann dürfen Vermieter was pfänden?

Das Vermieterpfandrecht kommt Eigentümern entgegen

Immobilieneigentümer müssen sich um eine Vielzahl von Angelegenheiten kümmern, wenn sie ihr Eigentum zur Miete oder Pacht anbieten: Sie müssen beispielsweise in der Regel dafür sorgen, dass Strom und Wasser ordnungsgemäß funktionieren oder dass die Mieter im Haus sich an vertraglich festgelegte Ruhezeiten halten.

Das deutsche Recht kommt Eigentümern aber ein Stück entgegen. Mit dem Vermieterpfandrecht können Ansprüche, die etwa aus der Miete entstanden sind und bisher nicht gezahlt wurden, geltend gemacht und mit Hilfe von Wertgegenständen aus dem Eigentum der Mieter eingetrieben werden. Aber ganz so einfach ist die Sache nicht. Wer nun gedacht hat, er könne einfach in die Wohnung des Mieters stürmen und sich nehmen, was ihm vermeintlich zusteht, der irrt. Dieser Ratgeber klärt alle wichtigen Fragen rund um das Vermieterpfandrecht.

Das besagt das Vermieterpfandrecht

Das Vermieterpfandrecht ist in § 562 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Darin heißt es:

Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.

Das bedeutet so viel wie, dass der Eigentümer Ihrer Wohnung Ihre Sachen unter Umständen pfänden darf, um damit Ihre Schulden bei ihm zu begleichen. Dafür ist zunächst entscheidend, welche Forderungen im Mietverhältnis entstehen, die die Ausübung der Vermieter vom Pfandrecht rechtfertigen würden. Als Zweites ist interessant, welche Gegenstände der Pfändung nicht unterliegen. Dazu im Folgenden mehr.

Elementar jedoch ist, dass die Beträge aus dem Mietverhältnis heraus entstanden sind. Leiht Ihnen Ihr Vermieter privat Geld, kann das Vermieterpfandrecht nicht greifen, sollten Sie es nicht zurückzahlen. Denn diese Schulden kommen nicht mit dem Mietvertrag in Berührung.

Und weil eben der Mietvertrag zwingende Voraussetzung ist, um das Vermieterpfandrecht anwenden zu können, besteht dieses Recht nicht bei Untermietern. Diese gehen in der Regel einen Vertrag mit dem Hauptmieter ein und nicht mit dem Eigentümer selbst.

Welche Forderungen darf der Vermieter laut Vermieterpfandrecht geltend machen?

Wie es im BGB zum Vermieterpfandrecht heißt, dürfen Vermieter für ihre offenen Forderungen, die der Mieter noch zu begleichen hat, das Vermieterpfandrecht ausüben. Aber welche Forderungen sind von diesem Gesetz abgedeckt? Für das Vermieterpfandrecht können diese Voraussetzungen ausschlaggebend sein:

• Der Mieter bzw. Schuldner kommt seinen Mietzahlungen (inklusive Nebenkosten) nicht mehr nach.
• Der Mieter hat einen Schaden am Eigentum des Vermieters verursacht, ohne diesen zu begleichen. Es besteht ein offener Schadenersatzanspruch.
• Der Mieter verlässt die Wohnung nicht, obwohl diese bereits gekündigt ist. Es entsteht der Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung.
• Der Mieter begleicht offene Kosten aus der Kündigung oder Räumung nicht.

Vermieterpfandrecht: Was darf gepfändet werden?

Sind Sie als Vermieter nun in die Situation geraten, dass Sie Ihr gesetzliches Vermieterpfandrecht gebrauchen möchten, sollten Sie wissen, was Sie alles pfänden dürfen und was in der Wohnung des Mieters verbleiben muss. Welche Gegenstände sind also vom Pfandrecht abgedeckt?

Bei der Geltendmachung vom Vermieterpfandrecht können bewegliche Gegenstände, die der Mieter in die Wohnung eingebracht hat und daher in den Mieträumen lagern, gepfändet werden, um offene Forderungen zu begleichen, sofern sie dem Mieter gehören. Gegenstände, die er sich etwa bei Freunden geliehen hat, sind also nicht pfändbar.

Um zu beweisen, dass Ihnen als Bewohner ein Gegenstand, der gepfändet werden könnte, nicht gehört, können Sie beispielsweise Kassenbelege von Freunden oder der Familie vorlegen. Denn Sie sind in der Pflicht, einen Nachweis darüber zu erbringen, dass Ihnen ein pfändbarer Gegenstand bleiben soll und er dadurch zur unpfändbaren Sache wird. Im Gegenzug ist der Immobilienbesitzer in der Verpflichtung, die pfändbaren Dinge in Ihrer Wohnung nachzuweisen. Hier kommt der Gerichtsvollzieher zum Einsatz.

Übrigens können Vermieter auch einen Forderungsverkauf tätigen, um Ihre Liquidität zu erhöhen. Dies funktioniert bei Mietforderungen in der Regel zwar nicht, jedoch können Sie andere Rechnungen verkaufen, um die Zeit zu überbrücken. Ein Factoring-Unternehmen zahlt dann meist den offenen Betrag an Sie aus, wodurch dieses zum neuen Gläubiger wird. Die Firma wird sich dann um das Eintreiben der Schulden kümmern. Zwar behält sie oft einen Teil der Summe ein, wodurch Sie etwas weniger Geld bekommen, jedoch werden Sie sofort ausgezahlt und müssen sich nicht mehr um die Eintreibung der Forderung kümmern.

Welche Sachen sind nicht vom Vermieterpfandrecht abgedeckt?

Das Vermieterpfandrecht erlaubt dem Eigentümer der Wohnung nicht, alles zu pfänden, was ihm lieb ist. Die Sachen müssen viel mehr mit ihrem Wert dazu dienen, die offenen Forderungen begleichen zu können. Einfache Haushaltsgegenstände wie Möbel, Kühlschränke, Waschmaschinen oder andere Dinge, die einem einfachen Leben dienen, wie Kleidung oder Bücher sind nicht vom Vermieterpfandrecht antastbar. Bei Insolvenzverfahren findet eine ähnliche Regelung ihr Anwendungsgebiet. Jedoch gibt es kleine Unterschiede (die Vorschriften zur Insolvenzmasse sind in der Insolvenzordnung zu finden). Zu den unter anderem laut  § 811 Zivilprozessordnung (ZPO) unpfändbaren Sachen im Vermieterpfandrecht zählen weiter:

• das Auto (da sich dieses in den allermeisten Fällen nicht in den Mieträumen befindet)
• Sparbücher
• Dinge, die Sie sich von Freunden oder Verwandten ausgeliehen haben, oder geleaste Gegenstände
• Gegenstände, die Sie benötigen, um Ihren Beruf auszuüben, wie etwa ein Laptop oder Dienstkleidung
• Eheringe, Orden oder andere Ehrenabzeichen
• Hilfsmittel, die Sie auf Grund körperlicher Einschränkungen benötigen, wie Brillen oder künstliche Gliedmaßen
• Anders als etwa bei einer Privatinsolvenz dürfen nur bewegliche Gegenstände gepfändet werden. Grundstücke und Immobilien gehören also nicht dazu.

Damit Mieter gar nicht erst in die Situation kommen, dass das Vermieterpfandrecht zur Verwertung der wertvollen Gegenstände eingesetzt werden muss, sollten sie sich frühzeitig beispielsweise an eine Schuldnerberatung wenden. Diese kann mit Ihnen Möglichkeiten erarbeiten zum Beispiel einer Privatinsolvenz zu entgehen. Daneben hilft in den allermeisten Fällen ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter. Zeigen Sie, dass Sie gewillt sind, die Kosten zu begleichen. Unter Umständen können Sie sich außergerichtlich einigen.

Das Vermieterpfandrecht hat mit Eigentumsvorbehalt nichts zu tun. Denn wenn etwas gepfändet wird, geht der Gegenstand in den Besitz des Gläubigers über. Der Schuldner kann diesen nicht zurückverlangen. Bei Eigentumsvorbehalt behält der Herausgeber das Eigentum an der Sache, obwohl er sie bereits ausgehändigt hat. Beim Vermieterpfandrecht gilt der Verzicht auf das Eigentum.

Vermieterpfandrecht: Ablauf der Geltendmachung

Wollen Besitzer von Immobilien, die sie zur Miete oder Pacht anbieten, ihr Vermieterpfandrecht durchsetzen, sollten sie dies dem Mieter als erstes ankündigen, damit dieser sich darauf einstellen kann. Ihm muss eine Frist von mindestens drei Wochen bleiben, in der er die Schulden bereinigen darf, bevor diese das Vermieterpfandrecht einsetzen.

Mit einem Räumungstitel und einem Gerichtsvollzieher geht es dann weiter. Der Gerichtsvollzieher wird die Wohnung betreten und alle pfändbaren Gegenstände auflisten. Diese beklebt er mit einer Pfandmarke und im Anschluss wird der Abtransport der Sachen organisiert. Über eine Versteigerung, die im öffentlichen Rahmen stattfindet, werden Beträge eingenommen, die der Schuldentilgung dienen. Laut § 814 ZPO bestimmt der Gerichtsvollzieher, wo die Versteigerung stattfinden soll. Demnach darf diese auch über das Internet erfolgen. Kommen Erlöse zusammen, die den Wert der offenen Rechnungen übersteigen, müssen diese dem Mieter ausgezahlt werden.

Rein rechtlich benötigen Eigentümer von Wohnhäusern keinen gerichtlichen Titel, der die Rechtmäßigkeit der Forderung bezeugt. Die Unterstützung der Exekutive resultiert daraus, dass Vermieter in der Regel nicht berechtigt sind, die Wohnung des Mieters zu betreten, geschweige denn Dinge daraus zu entwenden, um ihre Rechnungen zu tilgen. Sollten die Besitzer der Behausung trotz dessen in die Wohnung gehen, könnten diese sich strafbar machen.

Achtung: Mieter machen sich strafbar, wenn sie pfändbare Gegenstände aus ihrer Wohnung entfernen, nachdem sie erfahren haben, dass der Eigentümer sein Vermieterpfandrecht einsetzen will. Das Strafgesetzbuch sieht in § 289 eine Geld- oder Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren für die Pfandkehr vor. Gestattet der Vermieter allerdings, dass Sie besagten Gegenstand aus der Wohnung schaffen, verfällt das Pfandrecht für diese eine Sache.

Wann das Pfandrecht erlischt

Der Anspruch aus dem Vermieterpfandrecht verfällt, sobald die betreffenden Gegenstände nicht mehr in den Mieträumen verortet werden können. Das ist allerdings nur der Fall, wenn der Vermieter nicht widersprochen hat und von der Entwendung wusste. Ihm muss ein Monat Zeit für den Widerspruch bleiben.

Außerdem hat der Eigentümer der Wohnung einen Herausgabeanspruch gemäß Vermieterpfandrecht. Das bedeutet, dass er die Herausgabe der entwendeten Sachen verlangen kann, um sie zurück in die Mieträume zu bringen, wenn er der Entwendung widersprochen hat oder diese ohne sein Wissen erfolgt ist. So soll gewährleistet werden, dass Dinge, die zum Abtragen der Schuld des Mieters beim Vermieter beitragen könnten, die Mieträume nicht verlassen oder wieder in diese eingebracht werden müssen. Das Vermieterpfandrecht gewährt das Recht zum Besitz dieser Gegenstände, wenn der Mieter bereits aus der Wohnung ausgezogen ist.

Übrigens bleibt das Vermieterpfandrecht bei einer Insolvenz insoweit bestehen, dass der Vermieter an den pfändbaren Gegenständen die Verwertungs- und Sicherungsreche behält. Das ist allerdings nur der Fall, wenn der Eigentümer mindestens einen Monat, bevor die Insolvenz beantragt wurde, das Vermieterpfandrecht geltend gemacht hat.

Verzicht auf das Vermieterpfandrecht: Was sind die Alternativen?

Das Vermieterpfandrecht nach einer Kündigung bleibt bestehen, wenn noch Beträge aus beispielsweise der Miete offen sind. Nutzen darf der Eigentümer der Wohnung sein Vermieterpfandrecht, obwohl der Mietvertrag bereits gekündigt wurde, dann trotzdem. Theoretisch kann er also Sachgegenstände bei Auszug des Mieters pfänden, sodass er den Betrag begleichen kann. In der Praxis behalten die meisten Vermieter aber die hinterlegte Kaution ein. Dieses Geld müssen sie nicht erst eintreiben.

In einigen Fällen raten Anwälte dazu, zum Vermieterpfandrecht eine Verzichtserklärung abzugeben. Dann verzichten Vermieter auf die ausstehenden Beträge und fordern die zur Miete Lebenden dazu auf, die Wohnung zu räumen. Sie einigen sich dann meist beispielsweise darauf, dass Mieter die Wohnung vor dem Auszug nicht wieder weiß streichen oder andere kleine Reparaturen vornehmen müssen, wenn diese die Wohnung fristgerecht verlassen. So könnten wenigstens die Mieteinnahmen in Zukunft durch neue Mieter gesichert werden.

So kommen Bewohner um das Vermieterpfandrecht herum

Es gibt tatsächlich eine Möglichkeit, wie rückständige Mieter dem Pfandrecht entkommen können:

Der Mieter kann die Geltendmachung des Pfandrechts des Vermieters durch Sicherheitsleistung abwenden. Er kann jede einzelne Sache dadurch von dem Pfandrecht befreien, dass er in Höhe ihres Wertes Sicherheit leistet.

§ 562c BGB

Daraus lassen sich zwei Dinge schließen:

1. Ein säumiger Mieter kann durch eine Sicherheitsleistung beim Eigentümer seiner Wohnung verhindern, dass er sein Vermieterpfandrecht gebraucht.
2. Der Mieter kann den Wert einzelner pfändbarer Gegenstände als Sicherheitsleistung beim Vermieter hinterlegen, um die Pfändbarkeit dieser Sachen abzuwenden.

Was sind Sicherheitsleistungen?

Sicherheitsleistungen, die beim Vermieterpfandrecht zum Einsatz kommen können, sind gesetzlich geregelt. In § 232 BGB wird festgehalten, dass diese unter anderem in Form von Geld oder Wertpapieren, Hypotheken auf Grundstücke in Deutschland oder durch die Verpfändung beweglicher Dinge erfolgen können. Besitzen Bewohner, die zur Miete leben, also beispielsweise Wertpapiere, können sie das Vermieterpfandrecht abwenden, indem sie diese in Höhe der offenen Beträge dem Vermieter aushändigen, bis etwa offene Mietschulden beglichen sind. Danach erlangen sie die Sicherheitsleistung zurück. So kann der Eigentümer im wahrsten Sinne des Wortes sichergehen, dass Sie Ihre Schuld begleichen.

Das Gesetz sieht sogar einen Bürgen als mögliche Sicherheitsleistung vor, um das Vermieterpfandrecht abzuwenden. In der Praxis wird ein Bürge aber eher bei Kreditverträgen eingesetzt. Sofern sich bei Ihnen ein Problem bei den Mietzahlungen eröffnet und Sie etwa befürchten, der Eigentümer könnte sein Vermieterpfandrecht einsetzen, empfiehlt es sich, einen Schuldnerberater aufzusuchen. Er kann Sie zu den Möglichkeiten der Sicherheitsleistungen beraten.

Tatsächlich haben die meisten Mieter bereits eine Sicherheitsleistung beim Vermieter hinterlegt: die Kaution. Auch diese zählt als eine Sicherheit. Denn wenn Sie die Wohnung nicht im ordnungsgemäßen Zustand hinterlassen, kann der Besitzer der Immobilie die Kaution einbehalten, um etwaige Schäden zu begleichen.

Beim zweiten Punkt geht es darum, nur einzelne Gegenstände „freizukaufen“. Die Höhe der zu hinterlegenden Sicherheitsleistung richtet sich dann nach dem Wert der Sache. Wollen Sie beispielsweise Ihre Stereoanlage behalten, die 1000 Euro wert ist, müssen Sie eine Sicherheit in Höhe dieses Wertes beim Vermieter erbringen.

Im gewerblichen Bereich kann es zu einer Konkurrenz zwischen dem Vermieterpfandrecht und einer Sicherungsübereignung kommen. Damit ist folgende Situation gemeint: Ein Unternehmen hat Lagerräume angemietet und zahlt die Miete nicht. Nun möchte der Vermieter von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen. Mitunter gerät er dabei mit der Bank des Unternehmens in Konflikt, wenn diese sich zur Sicherung eines Kredits das Eigentum an allen im Lager befindlichen Waren und Maschinen hat einräumen lassen. Hier stellt sich die Frage, ob der Vermieter oder die Bank seine/ihre Rechte vorrangig geltend machen kann. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt der Sicherungsübereignung. Im Streitfall ist daher eine anwaltliche Beratung empfehlenswert.

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Über den Autor

Mario G.

Mario hat einen Master-Abschluss in Sozialmanagement an der FH Potsdam erworben. Seit 2016 ist er Mitglied unserer Redaktion von schuldnerberatung.de und informiert unsere Leser über allerlei wichtige Themen rund um Schuldenrecht, Privatinsolvenz und Schuldenabbau.

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