Das Wichtigste zur Sicherungsgrundschuld
Die Grundschuld ist in § 1191 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Dieser besagt, dass ein Grundstück belastet werden können, um aus der erhaltenen Geldsumme eine Forderung eines Gläubigers zu begleichen.
Grundsätzlich liegt bei der Sicherungsgrundschuld keine Akzessorietät vor, sie kann allerdings mittelbar werden. Was es mit diesem Begriff genau auf sich hat und warum eine Sicherungsgrundschuld generell nicht akzessorisch ist, erfahren Sie hier.
Bei einer Sicherungsgrundschuld handelt es sich um eine untergeordnete Form der Grundschuld. Die Sicherungsgrundschuld dient, wie aus dem Namen schon hervorgeht, der Sicherung einer oder mehrerer Forderungen eines oder mehrerer Gläubiger.
Inhalt
Was ist eine Sicherungsgrundschuld? Definition & Gesetzesgrundlagen
Die Sicherungsgrundschuld gehört zu den Grundpfandrechten. Sie kann als Unterkategorie der Grundschuld angesehen werden, die in § 1191 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt ist.
Grundsätzlich handelt es sich bei einer Grundschuld demnach um die Belastung eines Grundstücks, die dazu dient, einem Gläubiger eine Geldsumme zur Begleichung einer offenen Forderung auszuzahlen.
Geregelt wird die Sicherungsgrundschuld ebenfalls im BGB. Hierzu heißt es in § 1192 Abs. 1a:
Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden.
Die Sicherungsgrundschuld bedeutet also einfach erklärt: Sie dient dazu, die Ansprüche bzw. Forderungen eines oder mehrerer Gläubiger zu sichern. Das bedeutet, der Gläubiger erwirbt ein Verwertungsrecht an Ihrem Grundstück und kann seine Forderungen notfalls per Zwangsvollstreckung befriedigen.
Zur Veranschaulichung einer Sicherungsgrundschuld haben wir folgendes Beispiel für Sie:
- Gläubiger G hat eine bestehende Forderung gegen Schuldner S in Höhe von 7.500 Euro.
- Schuldner S kann die Summe nicht aufbringen.
- Gläubiger G und Schuldner S schließen eine Sicherungsvereinbarung.
- Es wird eine Sicherungsgrundschuld ins Grundbuch eintragen. Die offene Forderung des Gläubigers wird damit gesichert.
- Im Zweifelsfall kann Gläubiger G nun einen Zwangsvollstreckungstitel gegen Schuldner S erwirken und seine Forderungen von 7.500 Euro über die Grundschuld geltend machen.
Sicherungsgrundschuld, Eigentümergrundschuld, Grundschuld: Der Unterschied
Es gibt mehrere Möglichkeiten, um im Falle von Schulden ein Grundstück zu belasten. Die Sicherungsgrundschuld kann dabei als eine Form der Grundschuld angesehen werden. Sie dient allerdings trotzdem einem etwas anderen Zweck.
Eine andere Variante der Grundschuld ist die Eigentümergrundschuld. Hierbei besteht allerdings keine Forderung vonseiten eines Gläubigers. Sie gehört dem Eigentümer selbst. Dieser kann sie beispielsweise als Sicherheit für ein neues Darlehen nutzen.
Eine weitere Möglichkeit zur Belastung eines Grundstücks ist die Hypothek. Anders als bei der Grundschuld besteht hier eine Akzessorietät. Das bedeutet, dass Sie bei ihrer Entstehung, der Durchsetzung und einer möglichen Übertragung immer automatisch mit der Schuld verbunden bleibt. Eine Hypothek belastet ebenfalls das Grundstück und besteht nur, wenn eine schuldrechtliche Forderung besteht.
Für eine bessere Übersicht haben wir in der folgenden Tabelle die Gemeinsamkeiten und Unterschiede zwischen Grundschuld, Sicherungsgrundschuld und Eigentümergrundschuld für Sie dargestellt. Auch die Hypothek haben wir in unserer Tabelle mit aufgenommen.
| Grundschuld | Sicherungsgrundschuld | Eigentümergrundschuld | Hypothek |
|---|---|---|---|
| Ist nicht akzessorisch | Ist mittelbar akzessorisch, kann also z. B. von einer Zwangsvollstreckung abhängig sein | Ist nicht akzessorisch | Ist akzessorisch |
| Belastet ein Grundstück, um eine Geldsumme zur Begleichung einer Forderung eines Gläubigers zu zahlen. | Belastet ein Grundstück, um eine Forderung des Gläubigers zu sichern, Auszahlung erfolgt aber nicht als sofortige Konsequenz. | Belastet ein Grundstück ohne dass eine Forderung besteht. Kann als Sicherheit für ein zukünftiges Darlehen genutzt werden. | Belastet ein Grundstück, wenn eine schuldrechtliche Forderung besteht. Erlischt diese, verfällt auch die Hypothek. |
| Gehört dem Gläubiger | Gehört dem Gläubiger | Gehört dem Eigentümer | Gehört dem Gläubiger |
| Allgemeines Pfandrecht | Unterkategorie der Grundschuld | Unterkategorie der Grundschuld | Gebunden an eine spezifische Schuld |
Was bedeutet Akzessorietät? Damit ist gemeint, dass das vorliegende Pfändungsmittel unmittelbar an eine Forderung gebunden ist. Eine Grundschuld ist grundsätzlich nicht akzessorisch, da sie auch ohne bestehende Forderung gestellt werden kann. Eine Sicherungsgrundschuld ist dagegen mittelbar akzessorisch, da sie eine Sicherheit für den Gläubiger hinterlegt, die diese mittels einer Zwangsvollstreckung durchsetzen kann. Sie ist dann also mittelbar an die Zwangsvollstreckung gebunden, ist aber grundsätzlich unabhängig.
Das müssen Schuldner und Gläubiger bei einer Übertragung beachten
Es besteht die Möglichkeit für Gläubiger, ihre bestehenden Forderungen an neue Gläubiger zu übertragen. Ein Beispiel hierfür kann ein Drittschuldner sein, gegen den der eigentliche Schuldner offene Forderungen bestehen hat und diese zur Begleichung seiner eigenen Schulden an den Gläubiger überträgt.
Aber was passiert in einem solchen Fall mit der Sicherungsgrundschuld? Erfolgt die Übertragung automatisch oder benötigt es hierfür ein gesondertes Verfahren? Ist eine Übertragung einer Sicherungsgrundschuld überhaupt möglich?
Die letzte Frage können wir kurz und knapp mit Ja beantworten. Doch die beiden anderen Fragen machen den Sachverhalt bereits etwas komplexer. Da eine Sicherungsgrundschuld generell nicht akzessorisch ist, ist sie auch nicht an die bestehende Forderung gebunden. Folglich wird sie nicht einfach so mit übertragen, wenn ein Gläubiger seine Forderungen abtritt.
Gemäß § 1192 Abs. 1 BGB erfolgt die Übertragung daher isoliert. Eine gemeinsame Übertragung ist aber bei einer entsprechenden Vereinbarung ebenfalls möglich. Im Falle einer isolierten Forderung stehen dem neuen Gläubiger gemäß § 404 BGB sämtliche Einreden und Einwendungen zu, die der bisherige Gläubiger zuvor ebenfalls hatte.
Quellen und weiterführende Links
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