Darlehensschulden: Gefahren der Fremdfinanzierung von Käufen

Von schuldnerberatung.de, letzte Aktualisierung am: 22. August 2022

Das Wichtigste zu Darlehensschulden

Was sind Darlehensschulden?

Darlehensschulden sind Schulden, die durch den Abschluss und die Umsetzung eines Darlehensvertrags entstehen. Sie setzen sich vor allem aus dem gewährten Darlehensbetrag und den hierauf erhobenen Zinsen zusammen. Mitunter kommen noch Darlehensgebühren hinzu, die jedoch nicht immer zulässig sind.

Welches Risiko bringt ein Darlehen mit sich?

Das Risiko eines Darlehens besteht darin, dass die monatlichen Raten nicht zurückgezahlt werden können, z. B. aufgrund einer unerwarteten Zahlungsunfähigkeit wegen Jobverlusts oder weil der Schuldner seine monatliche Zahlungskraft falsch eingeschätzt hat.

Welche Rate kann ich mir beim Immobilienkauf leisten, ohne dass ich die Darlehensschulden überfordern?

Das hängt u. a. von Ihrer finanziellen Situation ab, von der Höhe der Darlehenssumme und davon, wie viel Eigenkapital Sie einbringen. In diesem Abschnitt erläutern wir, welche gravierenden Fehler beim Immobilienkauf Sie vermeiden sollten, um nicht in der Schuldenfalle zu landen.

Kann ich meine Darlehensschulden durch eine Umschuldung abbauen?

Lassen Sie am besten von einer Schuldnerberatung klären, ob die Umschuldung in Ihrem Fall geeignet ist. Diese lohnt sich normalerweise nur, wen der neue Kredit deutlich günstigere Konditionen bietet.

Darlehen & Kredit: Finanzierung von beliebigen Anschaffungen mit Fremdkapital

Darlehensschulden beinhalten per Definition neben der Darlehenssumme auch Zinsen und möglicherweise zusätzliche Kosten.
Darlehensschulden beinhalten per Definition neben der Darlehenssumme auch Zinsen und möglicherweise zusätzliche Kosten.

Was kostet die Welt? Scheinbar nichts oder zumindest nicht viel: „Erfüllen Sie sich Ihre Wünsche.“ Banken werben mit Wunsch-, Top- und Sofort-Krediten, mit fairen Krediten und Online-Krediten. Die Konditionen seien günstig, die Angebote fair, die Laufzeiten flexibel, die Zinsen niedrig.

Ist es wirklich so einfach, sich jeden Wunsch zu erfüllen oder gibt es einen Haken? Der Kauf auf Pump mithilfe eines Kredits bzw. Darlehens ist zwar einfach und bequem, aber die Folgen und Risiken der Darlehensschulden werden dabei oft zu wenig bedacht.

Doch beginnen wir mit der Frage: Was ist ein Darlehen? Hierbei handelt es sich um ein Mittel der Beschaffung von Fremdkapital. § 488 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) beschreibt das Darlehen wie folgt:

„Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins und bei Fälligkeit des zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen.“

Wenn dieser Vertrag von einem Unternehmen als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer geschlossen wird, so handelt es sich um einen Verbraucherdarlehensvertrag. Dieser ist in den §§ 491 ff. BGB besonders geregelt. Derartige Verbraucherkredite ermöglichen eine einfache und schnelle Finanzierung von verschiedensten Anschaffungen und Vorhaben. Der Verbraucher kann sich auf diese Weise ein neues Auto kaufen oder sich neue Möbel anschaffen. Das klingt zwar verlockend, birgt aber auch große Gefahren, die oftmals übersehen bzw. nicht bedacht werden.

Darlehensschulden: Wo lauert die Gefahr?

So kann es z. B. aufgrund unerwarteter Ereignisse wie Jobverlust oder schwere Krankheit passieren, dass die monatliche Darlehensrate nicht mehr bezahlt werden kann. Wer vor Aufnahme des Kredits bzw. des Darlehens nicht ausreichend geprüft hat, ob er sich diese Rate überhaupt leisten kann, gerät mitunter auch ohne ein solches einschneidendes Ereignis in die Schuldenfalle.

Einkäufe und Anschaffungen über Darlehensschulden zu finanzieren, ist riskant.
Einkäufe und Anschaffungen über Darlehensschulden zu finanzieren, ist riskant.

Die für die Anschaffung aufgenommenen Darlehensschulden setzen sich wie folgt zusammen:

  • geliehener Geldbetrag
  • Zinsen
  • möglicherweise zusätzliche Kosten

Wer hier falsch kalkuliert und sein Budget überschätzt, gerät schnell in die Zahlungsunfähigkeit und damit in die Schuldenfalle. Denn während dieser Zeit laufen aufgrund der Zinsen immer höhere Verbindlichkeiten an.

Kunden, die ihr Darlehen nicht vertragsgemäß zurückzahlen, riskieren eine Kündigung des Darlehensvertrags durch den Darlehensgeber, also z. B. durch die Bank. In diesem Fall kann es passieren, dass die noch ausstehenden Darlehensschulden sofort fällig werden.

Tipps zur Vermeidung von Darlehensschulden

Um eine solche böse Überraschung zu vermeiden, empfiehlt es sich, die folgenden Aspekte zu beachten:

Soll man Darlehensschulden eher langfristig oder kurzfristig eingehen? Das ist eine Frage des Einzelfalls und der Konditionen.
Soll man Darlehensschulden eher langfristig oder kurzfristig eingehen? Das ist eine Frage des Einzelfalls und der Konditionen.
  • Erstellen Sie einen Haushaltsplan mit allen monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Genügt Ihr monatliches Einkommen nach Abzug aller Kosten für die monatliche Darlehensrate?
  • Lassen Sie sich nicht von verlockenden Kreditangeboten z. B. aus der Werbung hinreißen, sondern prüfen Sie mehrere Angebote. Hierfür stehen Ihnen zahlreiche Vergleichsportale zur Verfügung.
  • Prüfen Sie auch den Darlehensvertrag in Ruhe. Insbesondere die Allgemeinen Geschäftsbedingungen sollten Sie genau unter die Lupe nehmen und z. B. auf verdeckte Kosten prüfen.
  • Nehmen Sie kein Darlehen auf, das über einen Zeitraum geht, der länger ist als zwei Drittel der Lebenszeit des gekauften Produkts.
  • Verzichten Sie im Zweifel sowohl auf den Kauf als auch auf das Darlehen.
  • Wenn bestehende Darlehensschulden nicht mehr bezahlt werden können, sollte sich der Betroffene umgehend von einer Schuldnerberatung helfen lassen.
  • Von einer sofortigen Umschuldung über einen neuen Kredit ist eher abzuraten. Davon profitiert meist nur die Bank in Form von Zinsen. In der Regel sinkt die Ratenbelastung nicht durch eine Umschuldung. Die Verschuldung bleibt vielmehr bestehen.

Die einzige dauerhafte Lösung ist eine Schuldenregulierung im Sinne einer Schuldenreduktion der Darlehensschulden. Diese erfordert jedoch eine Verhandlung mit den Gläubigern. Hierbei hilft aber nur eine Schuldnerberatung, nicht jedoch die Bank.

4 Tipps, wie Sie Ihre Darlehensschulden beim Immobilienkauf so gering wie möglich halten

Darlehensschulden für eine Immobilie können den Schuldner in die Zahlungsunfähigkeit treiben, wenn er zu wenig Eigenkapital in den Kauf einbringt.
Darlehensschulden für eine Immobilie können den Schuldner in die Zahlungsunfähigkeit treiben, wenn er zu wenig Eigenkapital in den Kauf einbringt.

Beim Immobilienkauf drohen einige Stolperfallen, die die Darlehensschulden unnötig in die Höhe treiben, beispielsweise ein zu geringer Anteil an Eigenkapital. Das damit verbundene Risiko einer späteren Zahlungsunfähigkeit ist enorm. Weitere Fehler und Tipps, wie Sie diese vermeiden, haben wir ab diesem Abschnitt zusammengefasst.

Wer sich ein Grundstück oder ein Haus kauft, muss dazu in der Regel einen Kredit aufnehmen, weil die eigenen finanziellen Mittel dafür nicht ausreichen. Käufer, die Fehler bei dieser Immobilienfinanzierung machen, müssen deutlich tiefer in die Tasche greifen und laufen dabei Gefahr, in die Schuldenfalle zu tappen. Deshalb stellen wir im Folgenden 4 typische Fehler vor und verraten Ihnen, wie Sie diese vermeiden.

1. Hohe Darlehensschulden wegen zu geringem Eigenkapital

Der Kardinalsfehler schlechthin bei der Immobilienfinanzierung ist es, zu wenig Eigenkapital in den Immobilienkauf einzubringen. Das kann schnell sehr gefährlich werden, weil die monatlichen Belastungen dadurch sehr viel höher sind als bei Mietzahlungen für eine Wohnung. Die Banken lassen sich das Risiko, dass ihr Kreditnehmer deshalb irgendwann nicht mehr zahlen kann, mit hohen Zinsen bezahlen.

Dieses Risiko der Zahlungsunfähigkeit ist nicht zu unterschätzen: Verliert der Immobilienkäufer zum Beispiel seinen Job, muss er die Immobilie unter Umständen wieder verkaufen. Sein Grundstück bzw. Haus ist weg, während die Darlehensschulden bleiben.

  1. Achten Sie darauf, dass Sie wenigstens 10 – 20 % des Kaufpreises und sämtliche Nebenkosten (mehr dazu hier) aus eigenen Mitteln bezahlen können. Je mehr Sie selbst bezahlen können, desto besser. Legen Sie sich außerdem einen Notfallgroschen von etwa zwei bis drei Nettogehältern zur Seite.
  2. Unterschätzen Sie die finanzielle Belastung durch die Immobilienfinanzierung nicht. Sie müssen mit Ihrem Einkommen zukünftig nicht nur Ihre Darlehensschulden begleichen, sondern auch Ihren Lebensunterhalt bestreiten und die Bewirtschaftung und Instandhaltung Ihrer Immobilie bezahlen.

Nutzen Sie unbedingt die staatlichen Fördermöglichkeiten für Ihre Finanzierung. Bei der KfW-Bank gibt es beispielsweise günstige Darlehen und Tilgungszuschüsse für den Bai von energieeffizienten Wohnungen und Häusern. Familien mit Kindern können sich vom jeweiligen Bundesland mit einem zinsgünstigen oder zinslosen Darlehen unter die Arme greifen lassen. Außerdem gibt es kommunale Fördermöglichkeiten.

2. Fehlende Nebenkosten und versteckte Baukosten

Im Kostenplan fehlende Leistungen machen eine teure Nachfinanzierung durch weitere Darlehensschulden erforderlich.
Im Kostenplan fehlende Leistungen machen eine teure Nachfinanzierung durch weitere Darlehensschulden erforderlich.

Einige Finanzierungspläne sind von vornherein unvollständig, weil sie nicht alle Kosten berücksichtigen, die beim Kauf einer Immobilie anfallen. Denn es bleibt ja nicht allein beim Kaufpreis und den Zinsen, die auf die Darlehensschulden anfallen.

Kalkulieren Sie unbedingt auch folgende Kosten ein:

  • Grunderwerbssteuer: 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises
  • Notarkosten und Grundbucheintragung: 1,5 – 2 % des Kaufpreises
  • gegebenenfalls Maklerprovision von 3,57 – 7,14 %
  • Umzugskosten
  • gegebenenfalls Renovierungs- und Anschaffungskosten für neue Möbel, falls die alten nicht passen

Häufig sind die Bau- und Leistungsbeschreibungen mangelhaft, weil nicht alle Leistungen im Festpreis darin enthalten sind, die für die Fertigstellung des Hauses erforderlich sind. Folgende Kosten müssen die Häuslebauer häufig extra bezahlen:

  • Kosten für die Erschließung des Grundstücks
  • Hausanschlüsse
  • Bodengutachten
  • Baustrom
  • Außenanlagen

Fehlen diese Ausgaben im Kostenplan, wird eine teure Nachfinanzierung erforderlich, welche die Darlehensschulden deutlich in die Höhe treiben. Deshalb sollten Sie Ihren Bauvertrag von einem neutralen Experten überprüfen lassen, bevor Sie unterzeichnen. Das sind z. B. Bauherren- und Eigentümer­verbände.

3. Zu niedrige Tilgungsraten treiben Darlehensschulden in die Höhe

Je geringer Ihre monatlichen Ratenzahlungen sind, desto länger läuft der Kredit. Dadurch fällt zwar Ihre monatliche Belastung geringer aus, auf lange Sicht zahlen Sie aber auch mehr Zinsen für mehr Raten. Bei zu kleinen Tilgungsraten kann es schon einmal bis zu 60 Jahre dauern, bis der Kredit vollständig abbezahlt ist – vorausgesetzt, die Bank verlangt für den erforderlichen Anschlusskredit keine höheren Zinsen.

Steigt jedoch der Zinssatz für das Anschlussdarlehen, müssen Sie für die restlichen, noch sehr hohen Schulden deutlich höhere, mitunter sogar doppelt so hohe Monatsraten als bisher bezahlen.

  • Rechnen Sie aus, welche Tilgung Sie monatlich aufbringen müssen, damit Sie die gesamten Darlehensschulden noch vor Ihrer Rente abbezahlt haben.
  • Vereinbaren Sie mit Ihrer Bank die Möglichkeit von Sondertilgungen oder einer mehrfachen Anpassung der Monatsraten während der Zinsbindung.
  • Vermeiden Sie eher die Kombination niedriger Raten bei einer kurzen Zinsbindungsphase. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass Sie sich die neuen Raten nach einer Erhöhung des Zinssatzes nicht mehr leisten können.

4. Fehlender Kreditvergleich führt oft zu hohen Zinsen und Darlehensschulden

Vergleichen Sie die Kreditangebote verschiedener Banken, um Ihre Darlehensschulden so niedrig wie möglich zu halten.
Vergleichen Sie die Kreditangebote verschiedener Banken, um Ihre Darlehensschulden so niedrig wie möglich zu halten.

Greifen Sie nicht gleich zum erstbesten Kreditangebot von Ihrer Hausbank, sondern holen Sie Angebote von mehreren Kreditinstituten ein. In den allermeisten Fällen lohnt sich dieser Aufwand, weil schon kleine Unterschiede bei den Zinsen zu sehr hohen Geldbeträgen führen – gerade bei hohen Darlehenssummen mit langer Laufzeit.

Vergleichen Sie dabei nicht nur die Zinsen, sondern auch alle anderen Konditionen, wie zum Beispiel:

  • Möglichkeit von jährlichen Sondertilgungen zur schnelleren Abzahlung der Darlehensschulden
  • Möglichkeit der mehrfachen Anpassung der Tilgungsraten
  • Dauer der Zinsbindung
  • Höhe der Bereitstellungszinsen für den Kredit und Zeitpunkt, ab wann diese fällig werden

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